雅虎香港財經 2023年新盤巡禮｜新界西新盤 好壞參半
香港與內地首階段通關後，一二手交投回暖。雖然一手市場仍然以銷售貨尾為主，但在剛過去的週未，一手買賣就有70多宗。當中受惠於「北部都會區」概念的粉嶺ONE INNOVALE，兩日就合共賣出超過40個單位，可見新界區樓盤有一定吸引力。參考去年一手私人住宅買賣登記數據，雖然九龍區為供應重鎮，但新界區賣出的伙數卻是最多，佔總數七成三。
今年新界區將會有大約22個新盤登場，涉及約1.6萬多伙。供應最多是來自日出康城，其次是元朗區，提供超過5000個單位。第一個介紹新盤是位於洪水橋的滙都，由泛海集團發展，將會提供1025伙。項目涵蓋一房至三房戶型，當中兩房單位佔全盤超過一半，面積大約400多平方呎。兩期項目預計落成日期是2025年6月底，均已入紙申請預售樓花同意書，有望於今年初推售。
洪水橋/廈村新發展區是「北部都會區」的發展重點，將會變成核心商務區。由於現時出入洪水橋是以輕鐵為主，所以政府早前已經拍板在屯馬綫天水圍站與兆康站之間，加建洪水橋站，增加便捷度。位置在田心村以南一帶，明年開始動工，2030年竣工。另外為了配合發展，政府也正規劃於洪水橋站附近土地，加建一條港深西部鐵路。由洪水橋出發，連接廈村、流浮山，再與前海接駁。不過最新計劃是將鐵路延長﹐途經屯門東、欣澳、人工島及港島西。
不過要留意，洪水橋站要2030年才完工，但首批居民預計於今年底至明年初入伙。換言之首六年，他們都需要轉車至天水圍站接駁其他交通公具，又或者直接乘坐巴士前往其他地方，因而增加區內的交通負荷。另一方面，洪水橋站未來將會是一個大站，會大量人流，屯馬綫又是否能夠足以應付呢？根據鐵路公司公布的載客量，屯馬綫在2016至2021年早上最繁忙時段的載客量，已經達到六成至七成，接近飽和。有時候乘客不想太擠迫，多等一班列車。如果鬆動些以每平方米站立四人計算，載客量更曾經達至百分百。長遠來看，雖然有三綫優勢，但洪水橋居民會否更難上車呢？
相對於洪水橋，鄰近的天水園及元朗已經是發展成熟的新市鎮。今年將會有至少九個新盤應市，提供大約4335個單位。當中包括位於輕鐵天榮站上蓋的項目，由新地發展，將會興建三幢42層高的住宅大廈，提供1976伙中小型單位。項目的第1期已經入紙申請預售樓花，預計落成日期是明年的9月底，涉及1393伙。發展商指，第1期將於第二季推出。
天水圍市中心沒有太多私樓供應，按常理應該會有多間發展商競投項目，但事實反而是地皮經歷了兩次流標；2013年第一次招標時，更創下港鐵項目首宗「零標書」的紀錄。原因是當時補地價金額過高，以及遷站會涉及不少工程問題。不過地皮最終於2015年，由新地以近15.2億元投得，每呎地價約1500元。這個價錢是低，不但較首次招標時的2,735元低出四成三，更是區內14年以來的新低。較對上Wetland系列約1800多元一呎，低一成半至一成八。雖然補地價金額較低，但當時發展商預計總投資額要約70億元。加上之後於施工期間，天榮站月台出現嚴重沉降。除了地盤要停工外，也需要進行灌漿等加固工程，增加項目成本，而有機會導致最終平均呎價上升。參考同系的Wetland Seasons Bay 3期，首批折實平均呎價是14000多元。雖然天榮站上蓋項目與Wetland Seasons Bay的位置及景觀都不同，但項目的平均呎價都有機會於14000元範園上落，甚至更高。
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