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2047年地契期滿會不會影響按揭?

近年愈來愈多人討論「 2047年地契大限」 問題,有人會擔心影響按揭,有人會擔心樓盤地契年期完結,最終政府會收回土地,究竟地契到期是怎樣的一回事呢?

據發展局透露,到2025年6月將有約50個地段地契率先到期,而到2047年6月30日將有約30萬個一般用途地段地契到期,當中不少地段是共有業權地段,牽涉大量業權,處理非常困難。

再加上要處理的數量龐大,發展局建議修例精簡地契續期程序,容許以免補價方式將地契續期50年,期間每年要繳付應課差餉租值3%地租,僅少數嚴重違契情況才以刊憲方式公告不予續期,但業權人仍可上訴。

究竟地契是什麼呢?香港的土地業權,可分為「永久業權」及「土地租借權」,「土地租借權」的土地由政府擁有,再把土地租出予發展商,地契就是指當中的租約。而地契的年期,就是界定土地租用者租用土地的期限。

土地契約年期早於前港英政府年代已經訂下,主要分為三種,包括75年期、99年期及999年期。現時香港有15個屋苑擁有999年地契的物業,主要位於港島,當中包括十大屋苑太古城。

為什麼999年地契的屋苑如此稀有?是因為在殖民地年代,政府批出大量999年期地契,但後期殖民地政府覺得會失去長期控制權,於是停止批出999年地契,此後批出的土地年期都變為75年期或99年期。

當地契地期後,有可能會出現3種情況,一是土地租用者不用補地價,只需繳付應課差餉租值3%的年租,便可自動續約;二是需要繳付補地價費用,才能續約;三是政府收回土地,不接受業主續期。

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當中,收回土地是最極端的方法,必然會引起社會反對,並造成軒然大波,所以發生機會比較低。雖然政府未正式立法,根據發展局的建議,相信政府普遍都會選擇情況一,去處理續期事宜,既方便且快捷,所以大家不用太過擔心。

申請住宅按揭,最長還款期是30年,如果買家有意購買的單位地契在2047年到期,距今只有24年,想承造30年按揭,銀行會如何處理呢?會不會影響批出的按揭年期呢?

基本上,這不需要特別處理及沒有影響審批的,縱使地契的不確定性會增加銀行的借貸風險,然而政府早已透過金管局表明,銀行毋須因2047大限而調整按揭政策,並表示政府有權批出續期的地契。

在長期低息環境下,很多買家傾向把按揭還款年期攤長至30年的上限,而銀行按揭最終能不能批出30年按揭,是根據不同的人齡、樓齡、物業種類、交易類別及按揭成數等因素,批出的年期也會不同。

此外,由於地契到期後的續期方案未定,故此有些銀行會在按揭契內加入保險條款,列明若然地契未能順利續期,銀行會保留權利調整按揭條件,也不排除可要求借款人提早清還按揭,借款人亦應留意有關條款。

延伸閱讀:差餉、地租、地稅、地契|一文讀懂香港土地常識

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