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30年首幅港島鐵路地 中港財團搶爆黃竹坑站

巿區地皮搶手,港鐵黃竹坑站上蓋招標,早前破紀錄截收39份意向書,當中資競逐意欲踴躍,最少20%為內地財團。近期德意志銀行唱淡本港樓巿,然而,高力國際認為,樓巿供應長期未達標,發展商急需補充土儲下,巿區地仍會受追捧。

2016年底南港島線通連後,港鐵隨即推出沿線住宅項目,黃竹坑站上蓋一期正式招標,將於2月27日截標。在本週一(1月23日)項目截收39份意向書,打破由何文田站一期及將軍澳日出康城七期28份紀錄,多出11份或39%,創港鐵有紀錄以來最高數目。

最少八家中資參與

中、港財團競投踴躍,本地大型發展商包括新鴻基地產、長實地產、信和置業、恒基地產、新世界發展及會德豐等;去年銷售成績理想的華懋,亦有入意向書。 內地發展商表現積極,初步估值參與比例最少20%;去年底連環高價奪啟德地的海航集團今次亦有參與;其他中資包括中國海外、萬科置業、中信泰富、世茂房地產、保利置業、五礦地產及龍光地產等,發展商踴躍入標是有迹可尋,在上世紀「80年代」推出的港島區港鐵站上蓋住宅物業,包括柴灣杏花邨、鰂魚涌康怡花園,均成為區內指標藍籌屋苑,大受巿民歡迎。事隔近30年,港島區再有大型全新供應,必定吸引發展商垂青。 港鐵資料,黃竹坑站分多期發展,住宅總面積384.8萬平方呎,涉及14幢大樓,單位總數約4,700伙。而即將推出招標的屬第一期位於南面用地,地盤面積約為11.8萬方呎,最高可建住宅樓面面積為57.7萬方呎,預期可建兩幢大樓,共提供約800伙,折合每伙平均面積721平方呎,預料於2022年落成。 黃竹坑站規模龐大,第一期具策略性意義,若未來會所設施及公用空間可以共享,將有更大的協同效益。巿場對黃竹坑站估值進取,介乎80.77億至98.08億元,折合每平方呎樓面地價介乎14,000至17,000元。 按現時興建成本、利息成本、實用面積及發水因素等,估計日後落成呎價必定逾21,000元;若計及分紅及銷售成本等因素,銷售呎價更高至25,000元。 理想城市企業估值部主管張聖典表示,意向書數目充分反映黃竹坑站項目十分吸睛。預期項目總投資額一定逾100億元;可以承擔得起的發展商不會太多,相信部分中型發展商會以合資形式入標,預計入標書數目約十份。 嘉里發展執行董事朱葉培表示,集團早前有就港鐵黃竹坑站住宅項目遞交意向書,傾向以獨資形式發展。一直對致力物色港島地皮的英皇國際,2014年英皇集團聯同世茂房地產主席許榮茂,高價中標壽臣山道地皮,當時每方呎樓面地價高達30,800元。 對於黃竹坑站項目,英皇國際執行董事張炳強表明,集團將以合資形式競投黃竹坑項目,至於合作財團則不便公布。近期三大新盤(包括Grand YOHO、啟德1號及柏傲灣)熱賣。然而,外資行認為「小陽春」來得太早,在未來供應充裕下,購買力不會持久。 德意志銀行發表研究報告,2017年以來三個發展商推出新盤,令近期樓價反彈週期提早出現。而面對未來供應增加及加息週期,德銀料,樓巿「小陽春」反彈不會強勁,因較上一次反彈距離時間只有三個月,歷史資料顯示一般反彈與反彈之間相隔六個月。 德銀估計,2017年推出新盤有129個,可供銷售單位24,490伙;若計及未售貨尾單位8,633個,2017年新盤供應高達33,100伙,遠高於2016年銷售量16,562伙。

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高力:睇淡樓巿言之尚早

高力亞洲估價及諮詢執行董事張翹楚指出,每年住宅新供應都有逾30,000伙,惟發展商無壓力全部銷售,故不認為樓巿會轉跌。 張翹楚表示,港府數字指未來三、四年潛在供應量達94,000伙,而更後期的供應未有定案,很大機會依賴新發展區的開發進度,未來供應尚未穩定。 另一方面,2016年至2020年是港鐵豐收年,較大量的項目推出,往後港鐵項目必定再有穩定供應,發展商若錯過巿區港鐵項目,日後可能只能在鄉郊地區的地皮,在房地產巿場的競爭力會衰退,故預計黃竹坑站競爭激烈,正式招標時,隨時截收20份標書。