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80後夫婦加按投資 年賺15厘息 補貼租四房 | 債基 | 理財個案

諗sir

理財個案.加按投資】有讀者打算將物業其中一項變賣套現,用於小朋友將來出國讀書;另退休後除一生三宅外,仍可以債收取被動收入。請教諗Sir投資意見。

撰文:諗SirHomebloggerhk ) | 圖片:新傳媒資料室

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諗Sir:

本人拜讀諗sir個案分析已一段時間,對諗sir之見解及有話直說之態度非常欣賞及佩服,希望亦能為本人目前之狀況作出分析,以求突破。
本人36歲,月入75,000元,現持有一市值850萬元自住物業,貸款尚欠430萬元;一市值500萬元物業,貸款尚欠320萬元;以及一位於深圳物業,市值700萬元,貸款尚欠100萬元,淨租金收入5,000元;現金及股票約30萬元。
丈夫37歲,月入48,000元,現持有一市值600萬元物業,貸款尚欠200萬元,一汽車貸款,尚欠15萬元。
每月儲蓄約15,000元,育有兩名小朋友,尚於幼稚園階段。


理財目標,長期而言,打算將上述物業其中一項變賣套現,用於小朋友將來出國讀書;另退休後除一生三宅外,仍可以債收取被動收入。
短期方面,由於想與父母同住,希望可於五年後能變賣丈夫所持有之物業,再於沙田購入一四房單位。
自知現金水平低下,亦因現家庭開支頗大,每月儲蓄水平偏低,請問如何可以產出被動收入?
因與老人家同住,不想行租養租方法,受制於目前樓市政策及現金水平低 ,感到短期目標難以實現,冀諗sir能不吝賜教,以突破目前悶局。不勝感激。

讀者區小姐

加按投資 提升被動收入

想住四房現時多數唔諗買,除非認為一百幾十萬cash只屬小數目。

至於讀者因要同老人家住,不想租只想買四房,那就要現實點看看自己荷包。

就著買四房而言,讀者還有一個選擇,就是將內地樓賣出套700萬元出來。

以讀者跟丈夫月入,總借貸力為1,590萬元,現時只用了約53%,借到爆再加賣了內地樓的錢做首期,計到係可用盡全副「武力」上平民版四房的。

平民版四房假設市價係1,600萬元,如入手者無樓在手佣金加印花稅都要80萬元,有樓者那只能替庫務處說聲多謝,盛惠200幾萬元印花稅。

即如有「人頭」下,未計搬運同裝修,基本肯定咁「搞一搞」100萬元難免。

於現時市面租平民版四房只需30,000多元有交易,計到買四房之transaction cost已夠交三年租。

讀者想與父母同住,希望可於五年後能變賣丈夫所持有之物業,再於沙田購入一四房單位。

再睇現時港元定期存款息已升穿2厘,1,000萬元cash一年已可收20餘萬元息,這情況下當然是㨂租屋住。

當然如一百幾十萬對閣下來說只屬少數目,買樓當打賞下班經紀自然無問題。

讀者現手上財富全屬「紙上富貴」,相信不少港人都是這樣,靠樓價升而令自己「富有」,但當真正要用錢,就當拎300萬元cash出來都頭痕。

很明顯,讀者就要將樓加按套現,同時為今輪樓市升浪鎖定勝果。因日後樓價就算跌了,只要維持有租客幫手供樓便可。

用收息101的方法行債基收息

由於讀者夫婦都買了樓,再買樓要付重稅,所以議諗香港樓住。另外,讀者資產太偏向樓房,建議應為資產配置適量加入股同債。

讀者丈夫的樓可以加按100萬元,而深圳樓估計按到三至四成應可以(詳細要去內地銀行或香港中銀問),兩間樓加埋有300餘萬元。

用收息101的方法行債基收息,年收12至15厘,月入可增40,000至45,000元,而加按後按揭供款只增了15,500元(4/2.59*×10,000),一來一回多了25,000元被動收入,可津貼租四房或儲起來提升現金水平。

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