KingSir傾樓│冇樓兼少現金 勢被量寬吞噬（葉景強）

因近年樓價大升，有物業的，身家都進賬了不少。 (NurPhoto via Getty Images)

不經不覺筆者教授物業投資課程已超過十年，當初樓價指數在2009年底的67.59，至今天的183.25，累積升幅不少。這段期間，筆者發覺報讀課程的學生有着根本性的不同，亦反映到今天參與物業買賣投資的人，在過去十年出現了重大變化。

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筆者在開課前都會了解學員手上所持有的資產，分析如何能協助他們在最短時間內達到財務自由。在分析過程中，筆者發覺以往的學員們持有一個物業或以上的約佔4成，其餘6成都是未上車的。而未有物業但持有現金100萬元以上的佔其中的10%，50萬至100萬的佔30%，大部分約有60%手上只有50萬或以下。

然而，今天的比例跟以往有着極大變化，持有一個物業或以上的佔比大幅上升至75%，未有物業的卻只有25%，再細分下，未有物業但持有100萬以上的佔大比數的70%，其餘25%都是持有50至100萬元的，拿着50萬或以下的只有寥寥可數的幾個。

投資班學員的組成就好像是物業市場的縮影，筆者從這裏看到以往和今天住宅市場的參與者有着根本性的轉變，主要有三：

一）因近年樓價大升，有物業的，身家都進賬了不少，亦知道買樓賺錢較容易，加上眼見全球各國因疫情再次量寬，因此「食過返尋味」想再買多一兩層。他們很多都是早年買入，物業升值了不少，只要加按兩三成，就有足夠首期買多層樓，藉此增加手上資產，更可在量化寬鬆的亂世下搭順風車！

二）未有樓的同學們但持有現金100萬以上的比例大幅上升，原因相信是因為「林鄭plan」放寬按揭成數上限有關，這群學生大多是高薪厚職但首期不多的30多歲年青專業人士或中層管理人員，以往揸住一百幾十萬首期，最多都是買到層又舊又細嘅4、500萬嘅樓仔，他們寧租不買。但今天同一首期，他們已可買到一層在大型屋苑800萬元的兩房單位。根據差估署統計，去年600至1000萬的單位成交上升超過50％，而樓價亦跑赢大市。

現實殘酷 上車無望

三）相反，隨着近年樓價不斷上升，買樓所需的首期和雜費亦大大增加，以往買層荃灣中心，只需百多二百萬，釐印費亦只需100大元，拿着20萬首期，再承造九成按揭已可買到。但今天樓價已升至近500萬元，就算承造高成數按揭，首期加厘印費點都要有六七十萬，因此如沒有父幹支持，拿着三幾十萬的年輕上車客，今天差不多完全被排斥出物業市場，上車無望。

從以上我們看到一個殘酷的現實，今天絕對是「資產為王」，有資產的可以繼續增持資產，但沒有資產只持有少量現金的，將不幸地會被這「量寬洪流」慢慢吞噬。

葉景強（King Sir）

本欄隔周二刊出