King Sir傾樓│四項訊息對樓市有重要啟示（葉景強）

金管局出乎意料地調低壓測要求，明顯有托市之嫌。 (seaonweb via Getty Images)

上星期，在短短兩天內市場出現多過重要消息。先在上周四凌晨，美聯儲局公佈大幅加息3/4厘，其後本港五大銀行隨即宣佈加息1/8。一天後，港府宣佈放寬入境限制至「0+3」，同一時間金管局發出指引，將按揭壓測由3厘調低至2厘；以上四項訊息對未來樓市走向均有着重要啟示。

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美聯儲局一如市場預期大幅加息3/4厘以遏制高居不下的通脹，主席鮑威爾更在記招會上大力放鷹，未來數月將繼續大幅加息已幾近肯定。

其後，本地五大銀行亦宣布加息1/8厘，但加幅比市場預期1/4厘為低，主因是銀行結餘還約有1,200億元，加幅算是非常溫和，對每月供款只是增加約1.5%，加息對心理影響大於實際。然而，未來不排除資金會持續流出香港，或美繼續加息令本地銀行要追加利息，估計年底時本港將加息至約半厘。當市場預期未來會繼續加息，買家將放慢入市步伐，這趨勢在短期內將難以逆轉。

另一方面，港府今次進取地宣佈放寬入境限制至「0+3」，與之前需要坐三天「酒店監」加四天「禁堂食」 相比已是大躍進，但商務客來港經商逗留時間短，大多要跟客戶或高管社交聚餐，未能全面放寬限制對商務客吸引力始終有限，對旅客更是吸引力全無。然而，隨着亞洲多國全線放寬入境限制，加上中央政府支持香港要盡快打通「國際關」以保金融中心地位，只要疫情沒有反彈，相信有望在未來一兩個月內放寬至「0+0」。

與內地通關 見底之時

至於金管局出乎意料地調低壓測要求，明顯有托市之嫌，此舉令部分收入不足的買家能進入市場，或以同一份收入能買入更大的單位。但今次樓價下跌的問題，不是買家收入不足，而是他們深怕樓價會繼續跌而不敢貿然入市，因此這次減辣對樓市不會有太大效果。然而，港府深知樓市大跌帶來的惡果，此舉明顯釋出重要的訊息就是要樓市平穩，金管局手上還有非常多的籌碼可用，如放寬SSD、BSD、AVD、按揭成數等，在需要時將大派用場。

總括來說，市場對未來樓市下跌預期已形成，「0+3」及調低壓測要求亦不能改變此趨勢，除非新盤大幅減價，否則短期內成交將持續低水平。但如11月前後能放寬至「0+0」，估計樓市將有機會短暫回穩或輕微反彈。至於樓市幾時才能轉勢，相信到香港正式與大陸通關之日，就會是樓市回升之時，而大通關時間可能會在明年的第一季尾、第二季初。

葉景強（King Sir）

本欄隔周二刊出