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KingSir傾樓│今天買股好還是買樓好?(葉景強)

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今天買股好還是買樓好?
近期,愈來愈多投資者覺得買樓投資是「雞肋」。

近期,愈來愈多投資者覺得買樓投資是「雞肋」,收租回報只得嗰兩厘半,減埋差餉管理可能得番兩厘,仲要每個月check下銀行戶口,睇下租客有冇準時交租,再加埋樓市大升年代已成歷史,一年都係升得幾個巴仙,倒不如簡簡單單買隻地產股如新地(016)或恒地(012),每年穩袋5厘股息仲好,乾手淨腳唔使煩。聽落真係好似幾有道理,但事實上,買股票是否真的比買樓好呢?今次就等筆者同大家計計數。

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很多人覺得用幾百萬去買層樓嚟收租,回報只得嗰兩厘半,即係買層500萬嘅樓,每個月都只係收得嗰一萬蚊,絕對係人間慘劇。買樓收租只能有低回報嘅概念在港人心中已是根深蒂固,但這個概念其實是完全錯誤的,因為你計算收租的年回報是以Full Pay層樓去計算,但這個世界是沒有那麼愚蠢的人,買樓不向銀行借貸的。

以今天的按揭利率H+1.3%即約1.5%計算,如你買樓向銀行承造5成按揭的話,租金回報立即由2.5%升至3.77%(計算方法是以收到的12個月租金減去利息支出,再除以投入的資金)。如承造6成按揭的話,回報是5.28%,8成是7.57%,9成是13.91%。筆者聲明,承造高成數按揭是不能放租的,但當你買樓是用來自住的話,你可省回租金支出,其實都係同一條數。

買樓真正回報多過你想像

這樣睇落買樓的回報好像已經不錯了,但真正的回報又何止這麼少呢?買樓投資的真正回報,除了租金回報之外,其實還有升值回報。但一些投資者認為,樓價大升年代已成過去,未來不會像以往一年升一兩成那麼誇張,估計每年平均可能只有5%升幅,但都係嗰句,5%升幅是以Full Pay計算,如你承造5成按揭的話,升幅立即倍增至10%,6成是12.5%,8成是25%,9成是50%,所以一年能升5%,其實已算不錯了。如你再將租金及升幅加起來,承造5成按揭的總回報是13.77%,6成是17.78%,8成是32.57%,9成是63.91%,回報其實真是多於你想像!

當然你可以話:「用槓桿買樓先有咁高回報啫,投資大藍籌地產股都可以槓桿啦!」你可以去銀行問一問,藍籌股票一般槓桿只得兩三倍,就算你去一些證券行槓桿最高都只有五六倍,但利息就會好貴。然而,買樓就完全唔同,你可以選擇承造5成按揭槓桿兩倍,以5蚊買10蚊,或承造8成槓桿五倍,以2蚊買10蚊,甚至承造9成槓桿十倍,以一蚊買十蚊,用60萬首期買600萬樓。

跟住你又會話:「樓價可升可跌,槓桿五倍、十倍去買樓,風險咪好高,跌起上嚟死人㗎!」實情以槓桿去買樓風險其實有限,但以槓桿炒股的話,風險就真係好高啦。假如你槓桿兩三倍去炒股,只要跌十幾個percent,銀行證券行就會叫你補倉,如果槓五六倍的話,一跌就要補倉,如你冇錢的話,他們會毫不留情地斬你倉,你的投資隨時血本無歸。但買樓就完全不同,就算樓價跌咗三五七成,只要你每月仍準時供樓,銀行都不會立亂call你loan斬你倉,這就是買樓同買股的最大分別。

總括而言,筆者認為就算升值和租金回報相比以往遜色,但在按揭槓桿後,相對其他投資工具,買樓所得的回報仍然是十分可觀的,但如果你真係好擔心未來樓市會大跌的話,那就不要買樓了。

葉景強

本欄隔周二刊出

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