KingSir傾樓│冇樓兼少現金 勢被量寬吞噬(葉景強)

·3 分鐘文章
冇樓兼少現金 勢被量寬吞噬
因近年樓價大升,有物業的,身家都進賬了不少。

不經不覺筆者教授物業投資課程已超過十年,當初樓價指數在2009年底的67.59,至今天的183.25,累積升幅不少。這段期間,筆者發覺報讀課程的學生有着根本性的不同,亦反映到今天參與物業買賣投資的人,在過去十年出現了重大變化。

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筆者在開課前都會了解學員手上所持有的資產,分析如何能協助他們在最短時間內達到財務自由。在分析過程中,筆者發覺以往的學員們持有一個物業或以上的約佔4成,其餘6成都是未上車的。而未有物業但持有現金100萬元以上的佔其中的10%,50萬至100萬的佔30%,大部分約有60%手上只有50萬或以下。

然而,今天的比例跟以往有着極大變化,持有一個物業或以上的佔比大幅上升至75%,未有物業的卻只有25%,再細分下,未有物業但持有100萬以上的佔大比數的70%,其餘25%都是持有50至100萬元的,拿着50萬或以下的只有寥寥可數的幾個。

投資班學員的組成就好像是物業市場的縮影,筆者從這裏看到以往和今天住宅市場的參與者有着根本性的轉變,主要有三:

一)因近年樓價大升,有物業的,身家都進賬了不少,亦知道買樓賺錢較容易,加上眼見全球各國因疫情再次量寬,因此「食過返尋味」想再買多一兩層。他們很多都是早年買入,物業升值了不少,只要加按兩三成,就有足夠首期買多層樓,藉此增加手上資產,更可在量化寬鬆的亂世下搭順風車!

二)未有樓的同學們但持有現金100萬以上的比例大幅上升,原因相信是因為「林鄭plan」放寬按揭成數上限有關,這群學生大多是高薪厚職但首期不多的30多歲年青專業人士或中層管理人員,以往揸住一百幾十萬首期,最多都是買到層又舊又細嘅4、500萬嘅樓仔,他們寧租不買。但今天同一首期,他們已可買到一層在大型屋苑800萬元的兩房單位。根據差估署統計,去年600至1000萬的單位成交上升超過50%,而樓價亦跑赢大市。

現實殘酷 上車無望

三)相反,隨着近年樓價不斷上升,買樓所需的首期和雜費亦大大增加,以往買層荃灣中心,只需百多二百萬,釐印費亦只需100大元,拿着20萬首期,再承造九成按揭已可買到。但今天樓價已升至近500萬元,就算承造高成數按揭,首期加厘印費點都要有六七十萬,因此如沒有父幹支持,拿着三幾十萬的年輕上車客,今天差不多完全被排斥出物業市場,上車無望。

從以上我們看到一個殘酷的現實,今天絕對是「資產為王」,有資產的可以繼續增持資產,但沒有資產只持有少量現金的,將不幸地會被這「量寬洪流」慢慢吞噬。

葉景強(King Sir)

本欄隔周二刊出

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