雅虎香港財經 KingSir傾樓│留意基建配套 唔會買貴樓（葉景強）
上星期，啟德跑道區內九大發展商聯合公佈成立「啟德跑道區私人發展有限公司」，負責與政府透過公私營協作模式以建立區域品牌、宣傳和推廣該區發展，並將區內九個項目統一命名為「Park Peninsula」，期望打造成為香港全新多元化綜合體。在跑道區持有地皮的發展商們，明明大家都是競爭對手，為何今天會化敵為友呢？
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事緣政府當年推出跑道區地皮時，又話會興建連接九龍灣及觀塘的「單軌列車」，又話會《起動九龍東》打造本港第二個核心商業區（CBD2），一眾地產商聽完政府的雄圖偉略後，認為該區有力打造全海景高端豪宅區，因此地產商們都踴躍投地，而4C區2號地皮更以每呎樓面地價$19,639投得，最終整區11塊土地為政府庫房帶來1,142億的收益。
然而，政府在賣地後卻將單軌列車擱置，以巴士、專線小巴、水上的士為主的所謂「多元組合」作替代，更將跑道區3塊商業地改劃為住宅地，商業規模減少令CDB2名存實亡，在這臨近推盤時刻，發展商們唯有合作自救。
如果你是發展商，筆者相信你都會覺得比政府搵咗笨，之前又話有乜有乜，現在就乜都冇。真的，如果他們投地前得知規劃上有這麽大變動的話，那些地皮絕對不值這個價，即係話地產商們買貴咗嘢。幸好他們有的是財力和影響力，相信他們定有能力去力挽狂瀾，但如果那個買錯嘢買貴咗的是你，那你又有否能力去扭轉命運呢？
大家還記得「翔龍灣」這個樓盤嗎？2006年開售時他夾着沙中線土瓜灣站近在咫尺的優勢，當時建築面積平均呎價賣到$5200，比估計未來都不會有港鐵站、成交呎價只係做緊$4000的傲雲峰高出3成。
新樓價或反映配套憧憬 隨時落空
但在2009年，土瓜灣站的選址遭九龍城區議會反對，認為車站應設在世運道（即今天的宋皇臺站）會令更多區內市民受惠，最終翔龍灣業主好夢成空，反而現在從傲雲峰步行10鐘內便到達宋皇臺站，在這一加一減的效應下，兩大屋苑呎價今日都是約$18000/呎，作為翔龍灣業主會否覺得自己買貴了呢？
另外，還有一個2012年開售的樓盤「瓏門」，發展商當時開價每呎高見 $12000，較鄰近的屋苑呎價高出一倍，屯門大西北竟然買到成萬蚊呎令全城譁然。但樓盤能賣到天價其中一個很大的原因，就是當時政府建議興建全長42公里、總投資500億的連接香港國際機場及深圳寶安機場的「港深西部快速軌道」，開通後估計將大大推動兩地經濟融合，但最終因估算成本太高而擱置，作為瓏門的業主，你會否又覺得有點貨不對辦呢？
在商言商，當發展商賣樓時必定將所有利好因素Price in，令樓盤買到最好價。如利好因素最終真的一一落實的話，那就等於你沒有買貴，但不代表你買平了，但如不是的話，你就肯定買貴了。
需知道政府的規劃和政策是會不時改變的，精明如發展商都會買貴嘢，但他們有財力去改變命運，但作為小業主買貴了的話，那就只能認命。因此，如你真的很想買新樓的話，你必須要多做功課，分清那些基建和配套是已落實興建、還是仍然停留在建議階段，不要盲目盡信，這才能減低做錯決定的風險。
葉景強（King Sir）
本欄隔周二刊出
