雅虎香港財經 KingSir傾樓│講咗咁耐 你明唔明點解要買樓？（葉景強）
上星期，筆者在某地產代理櫥窗上看到一篇十分精警的大字報，內容是「為甚麼要買樓？如你有錢不買樓而將錢存入銀行，你的存款就會被銀行借給別人買樓，最後你住在人哋用你的錢買返嚟嘅樓，仲要收你租，之後就用你交房租嘅錢嚟供樓！」短短幾句已道出買樓投資嘅精髓。
以上內容牽涉着三個party，一，不買樓的人，二，買樓收租的人，三，銀行，而每個party都涉及付出、獲取回報和承擔風險。
不買樓的人選擇租住單位，把錢放在銀行。顯然易見，他的付出就是每月的租金支出，而換來的回報就是將未來樓價下跌的風險及有機會失去工作而未能還款的風險轉嫁到業主身上。但正所謂「買樓有風險、不買也有風險」，他所面對最大的風險就是，如果未來樓價不跌反升的話，他將更難上車，更可能要一世租樓住幫業主供樓。
交租隨時交一世
而買樓收租的人所付出的主要是首期及每月準時供款。而他所面對的風險是，如未來樓價大跌，其物業將變成負資產，但當今天全球還在量寬，資金還在四處尋找出路，加上香港土地及房屋供應已出現斷層的情況下，未來樓價上升機會絕對比下跌大。
另一風險是，如未來利率大升將令供款大增，萬一供不起樓，銀行就會call loan收樓。但美國國債今天已超過26萬億美元，大家知唔知26萬億有幾多? 有2,600,000,000,000咁多，所以美國加息真是談何容易，聯儲局早前都講到明2023年前都唔會加息，之後就算加都加唔到幾多，最多都係加一兩厘就收工，而且租金亦會隨着未來通脹上升而增加，租金的上升將抵銷增加的利息開支，估計利息在未來一段相當長時間都會維持低水平，所以真係唔使驚話收租唔夠供樓。
至於回報方面，只要買樓收租的人有能力畀首期，其餘款項銀行就會借畀你，而你每月就攞租客交畀你嘅租金供樓，若干年供滿後，你不單擁有一舊實體資產，租客更會永遠為你帶來收入，你作為業主真係賺晒。但如果你只想做個租客的話，那就算你已經幫業主供滿咗層樓，之後你還要繼續交租畀業主，直到永遠阿們。
至於銀行的角色，只是把不敢承擔風險嘅客人的錢，借畀願意承受風險嘅客人，從中收取微薄的息差利潤。
講咗咁耐，其實你仲明唔明「為甚麼要買樓」呢？
葉景強（King Sir）
本欄隔周二刊出
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