【胡．說樓市】新盤大比拚！利奧坊‧曦岸開價不吸引？

一手新盤隨著疫症緩和而火速開售，我們將會一連兩集比拚最近發售的兩個新盤，上集首先講講大角咀「利奧坊．曦岸」，我們即管拿著平面圖同大家實地視察！

其實這個樓盤講開有段古，話說這座樓前身就叫做「海興大樓」，是一座1964年落成舊樓，2013年發生了一宗轟動全港的雙親碎屍案，變相好多小業主即時賣樓，加速發展商收購全幢大廈重建。事件距離至今已有七年時間，這個樓盤也會在18個月後落成，周邊環境會如何？

來到現場行一轉，講真環境不算好完善，附近仍然有好多舊樓。行前少少有一座地盤，這個地盤叫做「大志工業大廈」，在「利奧坊．曦岸」隔一條街而已。「大志工業大廈」外面已經是望到「君匯港」「凱帆軒」奧運站的昂船洲景觀。由於日後「大志工業大廈」會起樓，所以會對「利奧坊．曦岸」海景構成阻擋。

睇資料，「大志工業大廈」這幅地，在規劃大綱圖劃為R(E)，即是「住宅戊類」，意思規劃上鼓勵重建為住宅。這幅地佔地30,527呎，發展商較早前向城規會提交了修訂方案，原本只起1座22層高的住宅單位，現在改劃重建為1座28層高住宅，提供636伙。即是什麼單位會受到影響呢？整個「利奧坊．曦岸」一共有488個單位，我們可以看看平面圖，當中的「1座A-G室」及「2座A-B室」都會最受到影響。發展商首批開售的單位，也有包括這類單位。

首批推出了100個單位，當中有45個單位都望向這邊，清一色都是一房單位。但這45個單位中，要留意這三柱的一房面積相同，只有256呎，各柱推出樓層也相同，但E室竟然比CD室平均貴三萬元一間，既然沒有景觀，內櫳沒分別，所以謹記選平不算貴，要揀都先揀CD室，之後才揀E室。

反正周邊景觀也不理想，甚至可以揀面向「利奧坊．凱岸」的L室，暫時是一房最平的單位。不過，入手這個盤之前，還有幾點想提提大家，其中之一就是租值。皆因首批100單位，用即供折扣額計，均價都要24,260元呎，比起現時奧運站的樓價貴好多，變相租金是否托得穩，好值得大家注意。

由「利奧坊．曦岸」行過來，你會看見兩個同系的樓盤，、一個是「利奧坊．凱岸」，一個是「利奧坊．曉岸」，兩個盤也是剛剛入伙，但現時一房單位平均租值大13,980元。用來估算「利奧坊‧曦岸」租值，就算給你買到最平一房單位579萬，平均回報只得2.9厘；如果買入最貴價的一房，回報更只得2.7厘。

面積細一截的開放式單位，講真不好得多少。「利奧坊．曦岸」首批推出28個開放式單位，最平464萬元，以「凱岸」租值10,400元計，回報也只得2.7厘。買入最貴開放式單位，回報更只得2.4厘。至於這個盤兩房單位，首張價單未推出，暫時未知情況如何。

如果要走到奧運站，又是多久？樓盤附近都是一些舊商商舖為主，可能因為鄰近匯豐中心的關係，附近都有好多特色食肆，如果要行到奧運站，最方便就是穿過匯豐中心，搭一條電梯上到二樓，之後再行過天橋才來到，行過去起碼五分鐘。

其實反正近期新盤如此多選擇，買家都不急於一時，可以多比較其他樓盤。同期登場的市區盤還有內房萬科在深水埗的「The Campton」，跟這個盤又有沒有可比性? 下集同大家拆解。