【胡．說樓市】換樓客必讀–先買後賣 vs 先賣後買

當疫情尚未緩和，新盤未推售時，二手成交相對活躍，當時曾有谷友向我們查詢，如果要換樓的話，應該「先買後賣」還是「先賣後買」？前者可先鎖定心儀單位，後者在財務安排上較為安全，但原來兩者在按揭處理上都有很大分別！

根據谷友描述，他目前手持一層已造九成按揭的物業，如果選擇先買後賣的方式換樓，可先鎖定心儀單位，以免賣家等得太久，但要留意，這個做法會被稅局視為持有兩層物業，谷友需先繳交雙倍印花稅，如果一年內成功售出舊單位，才能申請退稅。

同時，銀行亦會視之為第二層物業，按揭成數會下調至五成，供款佔入息比率亦較首置買家低一成，計法是將兩層物業的每月供款總和，假設加息三厘後，供款不可以超過入息五成。

谷友再提出，如果其太太名下沒有任何物業，可否透過太太的名額購買，而谷友則作為擔保人申請按揭。但這個做法，供款佔入息比率會更加嚴格，如果新物業需要申請按揭保險，而按揭保險提供的按揭成數較原有按揭成數多20%以上，兩層樓的供款額，則不得多於兩人入息總和的35%；而在加息三厘後不得多於入息45%。

相對之下，雖然先賣後買較難鎖定心儀單位，但財務安排上似乎較為安全，但谷友也需要注意舊物業的成交時間，如果要申請按揭保險，必須要名下沒有物業，亦即舊物業要完成交易後，才可正式批出按保。