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【胡.說樓市】新樓一定細?實地帶你計實用面積!

·3 分鐘文章

很多人都說,一層300多呎的新樓,跟一層300多呎的舊樓,新樓給人感覺好像細一點。背後跟我們所指的「面積定義」有不同有關。碰巧位於屯門、由莊士中國發展的單幢項目「弦海」入伙,這個樓盤都以面積細細粒為主,我們也決定入屋看看新樓的面積,究竟跟想像中有幾大出入。

我們參觀的單位,樓書標示為336呎,今時今日屬標準上車間隔。問題是336呎的單位,究竟包括什麼地方呢? 背後就要看336呎所指的是什麼面積。原來《一手住宅物業銷售條例》,有規定一手住宅新盤要用「實用面積」標示。「實用面積」是指住宅物業的樓面面積,包括露台、工作平台及陽台。但不包括空調機房、窗台、閣樓、平台、花園、停車位、天台、梯屋、前庭或庭院的面積,即使這些項目構成物業一部分的範圍。

因此這個單位,除了客飯廳、開放式廚房、睡房、洗手間的樓面面積要計「實用面積」之外,客飯廳外接的22呎露台、睡房外接16呎工作平台,前後合共38呎,也需要計入實用面積,所以也會佔據一定空間。

根據條例,住宅物業的「樓面面積」須從圍封該物業的「圍封牆」外部開始量度,所以包括該物業內部的間隔及柱的面積。任何圍封牆將住宅物業與公用部分分隔,須從該牆壁的外部開始量度,其厚度亦會計算入住宅物業的樓面面積。

就以這個單位為例,由於單位設於走廊盡頭,屬於屋苑的大單邊,所以睡房一幅牆身並沒有毗鄰單位連接一起,變相這幅牆身厚度需要計入實用面積,而由自己一力承擔。再過來這邊望望,工作平台外延伸了一幅牆身,這部份稱為「隔音鯺」,同樣需計入實用面積。

今時今日,我們要用「實用面積」作為量度一手住宅面積的基準,只因以前我們慣用的「建築面積」無統一定義。很多時發展商會把一些公用面積計算入「建築面積」內,令單位內櫳出現超低實用率。所以有清晰定義的「實用面積」,有助消費者釐清所購買的單位大細。

量度單位內櫳,睡房牆身大約有2.957米,但如果根據樓書量度,這裡差不多有三米。這邊闊度又如何? 這裡有2.333米,但如果根據樓書量度則有2.35米。似乎經過我們量度後,跟平面圖量度的數字有些出入。背後就因為有些地方在平面圖中未必反映出來。樓書中「樓面平面圖」顯示的尺寸,未必等同在單位內量度所得的尺寸。因為「樓面平面圖」內所標示的尺寸,不會把批盪和裝修物料包括在內。

同一道理,也反映也樓底上。「樓面平面圖」顯示的層與層之間高度距離,不等同單位的樓底高度。因為「樓面平面圖」所顯示層與層之間的高度距離,是指該樓層的石屎的地台面與上一層之石屎地台面之高度距離。所以,在入伙時在現場量度的尺寸,跟樓書不同是正常現象。亦因此如果大家單靠平面圖尺寸來訂造傢俬,最好也要預鬆一點會較為穩妥。