香港股市 已收市

【胡.說樓市】銀行估價開始跌 武漢肺炎會否引發恐慌性拋售?

「嘉湖山莊」跌價2%;「美孚新邨」、「麗港城」也回落1%,「沙田第一城」有單位的估值十日內跌12萬元!上月尾武漢肺炎開始肆虐全球,逐步引發香港社區大爆發危機,本港銀行取態也開始保守。過去一直表現獨善其身的本港樓市,今次樓價醞釀下跌的缺口,又是否由銀行揭開?

翻查我們一直跟進的十個主要屋苑,整體估價較武漢肺炎前有所回落。跌幅較誇張,有「嘉湖山莊」這個5座中層H室、實用559呎的單位,最新估值跌至556萬元,十日內跌價12萬元,較去年中最高峰時的597萬元,更是跌價41萬元。「沙田第一城」1座低層H室,實用327呎的單位,估值也跌至512萬元,比起十日前的估值524萬,回落了12萬。加上早前有傳個別公司拒批新按保,就令到銀行收緊信貸的信息,更加甚囂塵上。

「個別公司拒批按保,跟近日武漢肺炎的關係不大,因為拒批按保的情況,在疫情發生前已斷斷續續發生。」中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳表示。而且據她了解,一度拒批按保的公司,已經回復提供新按保,以及舊按保的審批。

事實上,本港銀行影響樓價的角色舉足輕重,只因追溯2008年海嘯觸發樓價大瀉,背後就是源於銀行收縮信貸,令物業在成交期內突然估價不足,準買家大失預算而撻訂離場,終令樓價出現骨牌式下瀉。但王美鳳卻認為今次情況略有不同,起碼現時有樓在手的業主並不會割價拋售。

「業主會認為樓市的資訊透明度較高,加上港人「防疫意識提高不少,以及有專家估計疫症可於幾個月內見頂或受控,所以普遍業主也是靜觀其變,故銀行也會因應市況,才決定需否採取更審慎的態度。」王美鳳說。

截至去年第四季止,本港未償還住宅貸款達15,128億元,相比起2008年金融海嘯的6,502億元,規模足足大增133%,更高佔家庭負債65.5%,一旦經濟出現逆轉,現有業主出現斷供,肯定會對銀行體系構成嚴重打擊。

08年海嘯時,銀行不惜以行政手段觸發樓價下挫,從而call loan要求業主提前還款;今日卻願意提供「供息不供本」措施,跟業主共渡時艱,背後就是跟普遍持貨業主的實力雄厚,港人儲蓄能力高企,以及受制金管局逆周期措施,業主借貸槓桿低企有關。所以縱然今次銀行估值略有回調,但整體樓價並未如大幅回落,最新樓價指數仍徘徊於180點左右水平,縱然較歷史頂點回落了6%,但卻非海嘯或沙士時般的插水式下瀉。