【胡．說樓市】荃灣300呎開放式都要630萬！樓市小陽春可期？

連續十年成為全球最難負擔旳城市，在香港地，一個的的骰骰單位，你覺得值多少錢？這個單位入伙不足一年，業主開價630萬，呎價二萬多元，純粹因為一成首期、九成按揭上到車，下手買家付63萬可以進駐，大家才覺得吸引。但當大家預計逆權後遺在新春後開始浮現，上車買家又應該如何自處？業界期望的一場樓市小陽春，是否真的會實現？

打開單位大門後，左手邊見到一個小鞋櫃，行前幾步有一個微波爐，還有廚房用品如雪櫃等。開放式廚房附設了電子爐頭，在爐頭下方有一個洗衣機，麻雀雖小，但五臟俱全。這個接近一眼望透的迷你戶型，客飯廳闊十三呎，夠放一張大型雙人床，床尾有位放電視櫃或餐枱，大致可簡單區分客廳及飯廳。

洗手間設於一邊，內設坐廁、企缸、洗手盆，講真內裡有點迫狹，是勝在包裝得有酒店格調。露台跟工作平台分家，單位夠高，所以望到荃灣鬧市景緻，地標「如心廣場」及正望全新盤「映日灣」及荃灣工廠區都一覽無遺，視野開揚。

放盤是位於荃灣「柏傲灣」的開放式單位，實用306呎，在整個屋苑983個單位中，供應量只得170個，佔比17%，業主在農曆年前放盤，開價630萬元放賣。當開放式單位也要如此價位，大家都不難想像，為何港樓會連續十年成為全球樓價最難負擔城市，只是對準買家來說，他們真的有出路嗎？

業界人士認為，準買家未必一定盲目追捧入市，但始終平價盤真的走得「七七八八」，現在用家也是認為供樓跟租樓相若，所以便會持續搵樓。代理認為，樓價介乎500至1,000萬元的物業的成交，是沒有停止過的。大家預計，逆權後遺在農曆年後浮現，經濟下行壓力加劇，但「唔租就要買」的前設下，準買家唯有將價就貨。

像這個放盤為例，剛過了三年額外印花稅的禁售期，業主就放賣。若以九成按揭去計，連按保月供23,470元，雖然表面較租樓14,500元，貴出60%，但低息效應未減退下，起碼做業主還有近一半錢儲了在本金上。只要在單位住夠五年，已可將這層樓的首期儲了回來。

更重要一點，真的想在荃灣區置業，準買家還有幾多選擇？同區有超過十年樓，在工廠區一帶的「立坊」及「爵悅庭」等，現時細銀碼單位也要500-560萬元之間，而實質肯放賣的單位也是寥寥可數。

所以即使本港樓價難負擔，只要二手業主並非一面倒企硬，一般準買家仍是會入市，累積購買力能否在農曆年後釋放出來，就很視乎二手業主開價取態，能否與準買家的期望接軌。