香港股市 將在 8 小時 開市

【幸福香江】小心樓市急劇變化(地產小子)

樓價指數創新高後,受到中美貿易戰與及修訂《逃犯條例》爭議影響,樓價指數輕微回落。中原城市領先指數CCL最新報186.26點,相比上兩週的歷史新高189.42點,下跌了約1.7%,樓價仍在高位。不過,筆者上週六收到某地產代理的傳單,情況卻耐人尋味。

傳單上列出及多個位於何文田及九龍塘的放盤,單位實用面積由五百餘至一千九百餘平方呎之間。當中樓價最平的,是由舊何文田邨常樂街與常盛街交界地皮改建而成的皓畋放盤,單位實用面積588平方呎,叫價1,380萬元,呎價約23,469元;而一街之隔,由舊何文田邨佛光街與常富街交界地皮改建而成的One Homantin,放盤單位實用面積538平方呎,叫價1,400萬元,呎價約26,022元。買家只要增加預算至1,450萬元,就能選擇御龍居實用面積713平方呎單位,呎價約20,336元。其他放盤包括半山壹號、畢架山一號、文園和碧華花園等。

這張傳單的焦點,莫過於前山谷道邨二期重建項目天鑄的銀主盤,這個銀主盤實用面積1,910平方呎,叫價為5,500萬元,呎價約28,796元。傳單上載至Facebook專頁後,有讀者推斷部分富豪的資金鏈可能斷裂,亦有讀者提醒天鑄有不少單位未過三年SSD辣稅期,也有讀者指出天鑄銀主盤是傳單上唯一減價超過5%的放盤。根據中原數據網的成交紀錄,今年四月份有三宗同屬實用面積1,910平方呎單位的成交個案,全屬天鑄第1座中層A室。由高至低排列,三宗成交樓價分別為8,479萬元、8,086萬元和7,672萬元,呎價分別約44,397元、42,338元和40,169元,從這點看,天鑄銀主盤的呎價比上述三宗成交低約28.3-35.1%。即使跟同屋苑其他二手成交比較,呎價仍屬較低水平。天鑄2座低層A室,實用面積1,646平方呎,成交價為4,700萬元,呎價約28,554元;天鑄6座中層C室,實用面積1,266平方呎,成交價為4,500萬元,呎價約35,545元。

筆者曾經提及,經濟環境變差會令港人收入減少,影響儲首期及供款能力,而內地資金有否大舉撤出香港樓市,亦對香港樓市需求和供應有重大影響,大家要小心樓市可能出現的急劇變化。