【幸福香江】只有獨立調查才可尋回真相（地產小子）

地產小子

最近和地產界朋友聚餐，他們普遍認為樓市受制於社會經濟環境而不太樂觀，

現時高位入市的買家有機會面臨「負資產」的風險，但樓價跌幅有機會因為銀

紙貶值而有所緩和。筆者從美聯物業網站，獨立調查多個位於港九新界，在

1997年8月份成交，實用面積二百餘平方呎的二手單位，再對照這些單位在

2019年12月15日於匯豐、恆生、中銀、花旗和渣打五間銀行的物業平均估值，

發現這些單位的升值潛力，絕對跑贏樓價指數，更大幅跑贏部分專業人士的薪

金增長。

中原城市領先指數（CCL）由1997年8月3日的97.73，輾轉攀升至2019年12月

8日的179.11，升幅約83.3%；同期中原城市中小型單位領先指數則由97.6輾轉

攀升至179.41，升幅約83.8%。而根據政府統計處的經理級與專業僱員薪金及

僱員福利統計報告顯示，金融及保險業的會計師入息中位數由1997年6月的

38,000元，上升至2019年6月的55,600元，升幅只有約46.3%。

筆者獨立調查的單位現時物業平均估值，相對當年的買入價，升幅都超過一倍

，最高更超過兩倍半，資產進帳幅度非常和味。當中堅尼地城嘉輝花園A座中

層6室221平方呎單位，業主當年以163.8萬購入，現時平均估值約495.8萬，資

產升幅約203%；同座高層7室262平方呎單位，當年成交價達220萬，現時平均

估值已升至581.4萬，資產升幅約164%。九龍灣得寶花園A座高層3室282平方

呎單位，業主當年以226萬購入，現時平均估值已升至506.2萬，資產升幅約

124%；同屋苑G座高層3室282平方呎單位，當年的購入價為220萬，現時平均

估值約483.6萬，資產升幅約120%。深水埗美寧中心B座高層5室271平方呎單

位，業主當年的購入價只是139萬，現時平均估值已升至492.2萬，資產升幅約

254%。

新界區細單位的樓價升幅同樣驚人。大圍金獅花園1期E座低層7室260平方呎單

位，當年購入價為179.4萬，現時平均估值約468萬，資產升幅約161%。沙田

河畔花園B座高層1室269平方呎單位，當年的購入價為190萬，現時平均估值約

493.6萬，資產升幅約160%；同屋苑C座高層8室242平方呎單位，業主當年以

176.5萬購入，現時平均估值已升至509.6萬，資產升幅約189%。沙田第一城

46座高層A室284平方呎單位，業主當年以229萬購入，現時平均估值已升至

568.6萬，資產升幅約148%；同屋苑52座低層A室284平方呎單位，業主當年以

206萬購入，現時平均估值約495.6萬，資產升幅約141%。葵涌寶星中心A座中

層6室288平方呎單位，業主當年以196萬購入，現時平均估值約417.8萬，資產

升幅約113%。元朗好順意大廈A座低層5室266平方呎單位，業主當年以139萬

購入，現時平均估值已升至407.4萬，資產升幅約193%。

以上的獨立調查，證明了1997年高位購入細單位的業主，即使面對亞洲金融風

暴、沙士、環球金融海嘯及中美貿易戰等風浪，基於銀紙眨值引發投資需求、

香港土地問題、與外來人口八萬五所帶來的供不應求現象，長遠資產增值幅度

仍會跑贏大市和薪金增長速度。既然香港警察在Facebook專頁信誓旦旦，指坊

間很多消息是「假新聞」，又何需懼怕市民「五大訴求」之一，獨立調查警隊

自反修例運動以來涉嫌濫暴的行為，為一眾失蹤者及死傷者尋回真相呢？