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  • 【火險懶人包】投保額點揀、保費邊度最平、火險與家居保險分別|陳永鍵
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    【火險懶人包】投保額點揀、保費邊度最平、火險與家居保險分別|陳永鍵

    近日讀者致電查問,提到物業在銀行承按後,在供款戶口有一項保險支出。該讀者每月只轉入足夠還款額到還款戶口,導致一項自動轉賬失敗罰款。查詢後,才發現該筆保險支出是火險徵費。許多人想到申請按揭時,除了要留意按揭利率及回贈外,也要整體計算整個按揭計劃優劣,火險也是其中一個關鍵。撰文:陳永鍵|圖片:Unsplash按揭的供款期可長達30年。在物業承按後,因應銀行要求,火險可以有不同的投保額選項或安排。這些不同的選項,會直接影響未來火險的費用開支。首先,說物業總保單方面。物業總保單是指火險已由物業管理公司作出安排。同時,又被承按銀行認可接受。客戶毋須額外每年為物業繳交火險費,事實上,火險費用已包含在每月管理費內。總保單由大厦管理公司統一投保,保障整幢或整個屋苑物業樓宇的結構安全。總保單物業常見於大型私人屋苑(例如嘉湖銀座,沙田第一城等)或政府居屋公屋;單幢物業、村屋和唐樓則不常見(或不被銀行認可)。總保單物業常見於大型私人屋苑(例如嘉湖銀座,沙田第一城等)或政府居屋公屋。圖片:Unsplash銀行3類投保額選擇事實上,銀行內部有一個清單,詳細列出該銀行及所屬屋苑,是否屬總保單及相應物業管理公司。銀行職員一般在填妥申請表時會清楚查閱,避免客戶雙重投保。另外,亦可自行安排保單。如物業不在總保單之列,便需要自行安排保單,經由所屬按揭銀行或保險公司投保。自行安排保單下,客戶也可要求投保不同的投保額。投保額愈低,則保費愈低。銀行安排下,分三類不同的投保額安排,分別是:原按揭貸款額、物業重建費用和按揭餘額。火險收費會以投保額作基礎,再乘以指定保費率。1. 原按揭貸款額:客戶必須就原按的貸款額投保火險及繳付保費。舉例客戶A向銀行按揭貸款了500萬元,需就500萬元作出投保。不同銀行或保險公司也有不同的保費率。假若是0.1%的話,客戶每年須就火險支付5,000元的火險費用。當然,不同類型的物業保費率有所不同,詳情可向銀行職員或按揭轉介查詢。2. 物業重建費用:銀行的估價行會為物業估算出重建價值。不同的估價行有著大同小異的計算方法,就地理環境及單位面積作出評估,再計算出每平方米/呎的重建費用。重建費用往往比原按貸款的額度低很多,特別在政府放寛了高成數按揭之後。3. 按揭餘額:顧明思義,投保額就是按揭所欠的本金。理論上,按揭本金會隨時間逐漸遞減。所以,在保費額度遞減,客戶可把火險投保額改為按揭餘額,這樣便能慳回一筆火險收費。銀行會因為客人用按揭餘額作火險投保額,而收取額外手續費嗎?答案是會的,惟每間銀行均有不同做法。火險保障範圍為何在銀行敘造按揭後,必須購入火險呢?皆因火險保障的是樓宇結構安全,為樓宇結構買一份保險。如不幸遇上火災、爆炸和天災引致的損毀,火險會為受損物業提供保障。試想想,銀行承按後,如遇上天災引致物業倒塌,抵押品就會變得沒有價值,銀行只好要求客戶把物業還原,令物業回復最初價值。火險應運而生,以投保額作基礎,既保障了銀行,又保障客戶。按揭完結時,火險也可以隨即相應取消。當然,也有業主在沒有承按的情況下,購置火險以保障樓宇結構安全。車位須購買才發放貸款銀行承按後,物業就是抵押品。不論車位、工廈、寫字樓或住宅物業,銀行會要求業主購置火險才能放出貸款,一般都以年繳及自動轉賬形式,扣賬繳付保費。部分銀行會送首半年或一年火險以作招倈。此外,車位按揭也是物業抵押一種,是需要購買火險的。也許有讀者會認為,車位只是一塊空地,沒有折舊。事實上,車位不只一塊空地,而是一項設施。有些車位設置於停車場內,有不同樓層、出入口、抽風系統或電梯等,構成物業的價值。出現大火或地震時,可導致物業成為危樓,變成沒有價值的抵押品。上面提及屋苑如有物業統一保單(總保單),又被銀行所接受,業主便毋須另花金錢買火險。有些車位設置於停車場內,有不同樓層、出入口、抽風系統或電梯等,構成物業的價值。圖片:Unsplash火險與家居保險分別銀行的清單會清楚列明總保單上的物業街道地址、屋苑、座數和是否包含車位;而車位總保單也大多出現在大型屋苑之內。另一方面,家居保在按揭範疇內並非必須要購買的。這是跟火險截然不同的產品,保障內容是住所內的財物、同住者的第三者保險和全球財物保障。火險的保障範圍是門窗、天花、地板和牆壁等的結構,可以理解為火險保障的是入伙前的物業外殼;家居保險則是入伙後殻內的財物。家居保險的投保額是以物業面積作基礎;火險是以投保額作基礎。銀行在提供按揭後,也會提供優惠折扣作招倈。樓齡較大的樓宇,水喉老化影響時常出現,引伸出的第三者責任,往往價值不菲。過往有讀者表示因屋內水喉爆裂,導致電梯槽受損,賠償金額以百萬元計。幸運地,購置了家居保障,相關損毁的第三者法律責任,也獲得相應賠償。在火險價格不昂貴的情況下,讀者可向銀行職員查詢折扣及資料,多一份保障也未嘗不可。另可以把火險轉到坊間的保險公司嗎?在銀行優惠期結束前(如銀行送首半年火險),找尋坊間合資格的保險公司,告知銀行要求的投保額,以便爭取相宜的價錢,節省不少保險開支。銀行內部也有一份清單,清楚列明可接受的保險公司名單。讀者可以查詢幾間比較價錢,每間保險公司有不同的保險率,宜揀取相宜的保險公司。最後,保險經紀一般會把火險文件(正本)送進銀行火險部,以取替銀行原有保單。 https://www.edigest.hk/podcast-player/213198/%e7%96%ab%e8%8b%97-%e7%a7%91%e6%8a%80%e8%82%a1-%e4%b8%ad%e6%a6%82%e7%a7%91%e6%8a%80%e8%82%a1-%e6%96%b0%e5%9e%8b%e8%82%ba%e7%82%8e%e7%96%ab%e8%8b%97.mp3https://www.edigest.hk/podcast-player/213197/%e6%8a%95%e8%b3%87%e6%96%b0%e6%89%8b-%e9%9b%b6%e6%a6%82%e5%bf%b5-%e8%87%aa%e5%83%b1%e4%ba%ba%e5%a3%ab-freelance-%e5%84%b2%e8%93%84-%e5%ad%b8%e6%8a%95%e8%b3%87.mp3https://www.edigest.hk/podcast-player/213196/%e9%a8%b0%e8%a8%8a-%e6%a5%ad%e7%ba%8c-%e8%82%a1%e5%83%b9-%e7%9b%ae%e6%a8%99%e5%83%b9-%e4%bc%81%e6%a5%ad%e5%89%8d%e6%99%af-%e6%82%9f%e7%9f%a5.mp3 延伸閱讀:出生前已經要投保?拆解BB保險保障內容|劉啟明38歲夫婦計劃三年抱兩 股票及現金只夠四個月開支 應如何規劃未來理財安排?|財智姊妹淘

  • 出生前已經要投保?拆解BB保險保障內容|劉啟明
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    出生前已經要投保?拆解BB保險保障內容|劉啟明

    擁有保單知識及購買經驗的讀者都知道,保險合約最早的投保年齡一般是出生後15天起。但保險產品總是推陳出新,時常滿足市場上客戶需求,現時最新的投保年齡已放寛至懷孕期22週起,明顯特別為準父母及腹中寶貝而設,也是整個保險業界一大突破。撰文:劉啟明| 圖片:Unsplash由懷孕期至迎接新生命,整個過程喜悅又緊張,準父母當然希望未雨綢繆,能為未出生的孩子投保,就可確保獲得終身保障,避免日後因確診先天性疾病而未能獲得賠償。就香港而言,2017年醫院每200宗入院個案中,便有一宗出現先天性及染色體異常。而先天性心臟疾病為常見的先天性疾病,每500名嬰兒就有三名患有此病;如嬰兒早於34週出生,更可能會出現腦顱內出血;而24至26週出生的嬰兒當中,患上早產嬰兒視網膜病變的風險也較高,可能導致失明。有些嬰兒出生體重過輕,便有較高風險出現呼吸道感染、學習障礙和失明,須即時住院治療多月。以上種種風險都叫父母擔心,只要能力許可,父母都想為子女及早投保健康相關的保險。執筆之時,能率先為胎兒投保的產品主要為危疾,暫時未見醫保、人壽有相關的條款更新。筆者提及,準父母當然希望未雨綢繆,能為未出生的孩子投保,確保獲得終身保障,避免日後因確診先天性疾病而未能獲得賠償。(圖片:Unsplash)具先天性疾病保障愈年輕投保危疾計劃,保費愈相宜而保障年期更長,因此不少父母都會為年幼子女投保。先天性疾病往往能潛伏多年並在較年長時病發,演變成危疾,然而,保單一般不會為先天性疾病所引致的疾病提供保障。幸好新式保險條款對此有所放寛,只要投保時病徵未獲發現,即使日後因先天性疾病所引致的受保疾病均提供保障,可謂倍添安心。在胎兒出生前,先由媽媽成為受保人,懷孕期間,假如媽媽不幸流產、胎死腹中、接受註冊專科醫生建議的終止懷孕甚至一同身故,保單會退還保費105%作為賠償。請注意,孕婦本身將不會享有人壽保障或危疾保障。子女出生後會成為受保人,而母親將不再受保障,子女隨即獲得一系列的保障,包括人壽、受保疾病、嚴重傳染病、危疾多重保、癌症治療等。出生後90天內可獲保額20%保障;90天後便得到全面100%保障。孕婦本身將不會享有人壽保障或危疾保障。(圖片:Unsplash)儲蓄分紅險對抗醫療通脹近10年來的醫療通脹可謂幾何式上升,並拋離一般的通脹水平。保額將來要保持購買力,某程度上需要依賴分紅來支持,以免辛苦累積的財富被醫療開支所抵消。保單一般設有保證現金價值,累積紅利及終期分紅。雖然分紅是非保證,會受不同的因素影響,但參考保險公司過往的紅利實現率,實際派發分紅的數目,似乎不會與建議書內的預測數字偏離太遠,大部分是遞增的。長期而言,只要經濟環境不是過分悲觀,保單所創造出來的回報,可有效抵抗醫療通脹。父母為子女投保的同時,保單會雙向地保障家人。若父母不幸於80歲前身故,保單將自動豁免將來應繳而未繳的保費,以減輕家人負擔,同時受保子女享有的保障及保單價值不受影響。家庭成員也是保單的一部分,只要父母在投保時為50歲或以下,即可在保單生效兩年後享有此家庭保障。父母為子女投保的同時,保單會雙向地保障家人。(圖片:Unsplash) https://www.edigest.hk/podcast-player/213198/%e7%96%ab%e8%8b%97-%e7%a7%91%e6%8a%80%e8%82%a1-%e4%b8%ad%e6%a6%82%e7%a7%91%e6%8a%80%e8%82%a1-%e6%96%b0%e5%9e%8b%e8%82%ba%e7%82%8e%e7%96%ab%e8%8b%97.mp3https://www.edigest.hk/podcast-player/213197/%e6%8a%95%e8%b3%87%e6%96%b0%e6%89%8b-%e9%9b%b6%e6%a6%82%e5%bf%b5-%e8%87%aa%e5%83%b1%e4%ba%ba%e5%a3%ab-freelance-%e5%84%b2%e8%93%84-%e5%ad%b8%e6%8a%95%e8%b3%87.mp3https://www.edigest.hk/podcast-player/213196/%e9%a8%b0%e8%a8%8a-%e6%a5%ad%e7%ba%8c-%e8%82%a1%e5%83%b9-%e7%9b%ae%e6%a8%99%e5%83%b9-%e4%bc%81%e6%a5%ad%e5%89%8d%e6%99%af-%e6%82%9f%e7%9f%a5.mp3 延伸閱讀:【火險懶人包】投保額點揀、保費邊度最平、火險與家居保險分別|陳永鍵38歲夫婦計劃三年抱兩 股票及現金只夠四個月開支 應如何規劃未來理財安排?|財智姊妹淘

  • 38歲夫婦計劃三年抱兩 股票及現金只夠四個月開支 應如何規劃未來理財安排?|財智姊妹淘
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    38歲夫婦計劃三年抱兩 股票及現金只夠四個月開支 應如何規劃未來理財安排?|財智姊妹淘

    Edward,38歲,專業人士,每月收入70,000港元,獎金約10-15%,工作穩定。妻子36歲,銀行職員,每月收入60,000港元,獎金約25%。計劃3年內生育2個孩子,將來孩子上小學之前,配偶暫時不會工作。現時持有每人一份自願醫保和定期於TVC供款。現自住在港島區1,200萬元的物業,尚餘800萬元貸款,每月還款30,000元(此為員工低息按揭)。另外亦持有一間澳洲物業,市值300萬港元,5.5%收益率。撰文:財智姊妹淘|圖片:Unsplash讀者兩夫婦的財政情況:資產:12,300,000元物業:12,000,000元現金儲備:100,000元股票:200,000元夫婦二人每月收入合共:130,000元每月支出:67,500元家庭支出:15,000元個人支出:5,000元醫保保費 :8,500元強積金供款 :9,000元按揭還款:30,000元讀者的理財疑難:1. 生育後配偶在未來一段時間內將不會工作,在這段期間我們應該如何作準備?2. 現時我們的資產幾乎都投資在物業和保險上,沒有太多餘錢作儲備,應否把海外物業賣掉以應付突發事件?專家分析基於讀者個人及家庭的財政狀況及理財目標,筆者作出了以下的建議希望在分析中讓讀者更清晰了解現時財政及應如何面對將來因個人、家庭和經濟變化而產生的潛在風險做好準備。分析現時家庭總開支及儲備現金狀況根據讀者提供的現時家庭每月總開支約67,500元,佔現時兩夫婦的總收入中的51%,但若果因太太懷孕而放棄工作照顧家庭和小朋友,將會轉移所有的總開支便由Edward個人收入全權承擔變相便等於讀者的總收入中96% , 已現時讀者夫婦手持的流動現金包括股票有30萬元只能足以應付現時總開支的大約四個月左右。在理財預算上,流動資金必須有足夠6-8個月的存款作日後因工作變化及家庭需要作周轉的應急安排。故此這個重點必須慎重考慮,究竟如何增加流動現金來面對當太太離職後Edward個人全力承擔家庭開支的經濟壓力。此外當小朋友出生前後亦會因應會有較多開支作準備例如:分娩準備、添置家居、聘請外傭、小朋友的全面全面醫療及教育基金儲備等等。而這方面的儲備開支真的是豐儉由人,可先跟太太搜集資料及早預算。手持海外物業的長遠回報考慮此外在信中有提及擁有一個在澳洲價值300萬元的物業,現時收益率是5.5%,但就沒有說明這5.5%的回報如何計算及收取?也沒有顯示在讀者夫婦二人的每年或每月收入當中,若正規地計算300萬元的5.5%嘅每年可收取大約165,000元的回報,若真的有此額外收入變相每月可平均提供約13,750元的額外收入作生活開支補貼也是一個不錯的投資回報。在考慮海外物業的升值潛力應否放售時,在信中沒有提及到物業的購入價、相關買賣開支及年份,故此不能預算值不值得放售物業及計算實質回報有多少。此外有些業主買入海外物業也有因其他因素而選擇投資,例如用作將來移民住所、子女升學及個人退休計劃收入考慮等等。故此Edward和太太必須審慎地商量及衡量是否值得放售海外物業作日後生活現金儲備。澳洲物業每月可平均提供約13,750元的額外收入作生活開支補貼,也是一個不錯的投資回報。圖片:Unsplash潛在經濟風險及加息壓力在Edward的整體家庭開始中會留意到物業的按揭開支已佔Edward單人的總收入差不多40%, 如果面對加息供款壓力?而當時太太已抽身做全職媽媽,相對讀者必須加大他的現金流才能足夠應付潛在風險帶來的按揭開支。此外在讀者和家人的儲蓄中沒有提及相關往後退休收入保障的安排,這方面也必須考慮。在讀者夫婦兩位現時正是事業高峰期,要作出相關配置作退休生活儲備。故此筆者建議Edward和太太找專業的理財顧問為他們作詳細分析及評估後,再決定長遠生活開支及理財安排。美聯金融集團高級副總裁 余淑穎Suki Yu https://www.edigest.hk/podcast-player/213198/%e7%96%ab%e8%8b%97-%e7%a7%91%e6%8a%80%e8%82%a1-%e4%b8%ad%e6%a6%82%e7%a7%91%e6%8a%80%e8%82%a1-%e6%96%b0%e5%9e%8b%e8%82%ba%e7%82%8e%e7%96%ab%e8%8b%97.mp3https://www.edigest.hk/podcast-player/213197/%e6%8a%95%e8%b3%87%e6%96%b0%e6%89%8b-%e9%9b%b6%e6%a6%82%e5%bf%b5-%e8%87%aa%e5%83%b1%e4%ba%ba%e5%a3%ab-freelance-%e5%84%b2%e8%93%84-%e5%ad%b8%e6%8a%95%e8%b3%87.mp3https://www.edigest.hk/podcast-player/213196/%e9%a8%b0%e8%a8%8a-%e6%a5%ad%e7%ba%8c-%e8%82%a1%e5%83%b9-%e7%9b%ae%e6%a8%99%e5%83%b9-%e4%bc%81%e6%a5%ad%e5%89%8d%e6%99%af-%e6%82%9f%e7%9f%a5.mp3 延伸閱讀:【火險懶人包】投保額點揀、保費邊度最平、火險與家居保險分別|陳永鍵出生前已經要投保?拆解BB保險保障內容|劉啟明