【樓市贏家】樓市好旺?發展商唔覺!(徐峰)
現時的樓市總是讓人有一重陰陽怪氣的感覺,說它很旺?但實際成交量又少得很,若說它很差,但無論新盤或二手都有不少新高價,再加上大部份發展商為求賣樓,基本上都一面倒說樓市好好、前景樂觀、走勢平穩之類的說話,之不過,從發展商賣樓的舉動,就會知道,發展商其實都甚為保守。
例如早陣子幾個新界盤同期推售,從前個個不繼加推,希望做到氣勢如虹的感覺,但事實是,部份新盤入票量根本不足以清袋,所以發展商在正式公布銷售安排時,都只是推出已公布價單中的一小部份單位,如瑧頤在開售前公布的兩張價單,合共便有200伙,但到頭來公布銷售安排,另推出130伙(後更因技術問題減至128伙),佔當時已公布價單的64%。
而御半山二期,開售前兩個價單共有216伙,其實本身收票都算可以,但發展商首批同樣只推出130伙,佔已公布價單的60%。到第二、三、四輪銷售,發展商分別只推售18伙、38伙及12伙,這種舉動,一般比較當出現在「貨尾」盤,因要按法例要求出一定數目的價單,但又怕賣不出而賣賣推,但在「貨頭」就有如此舉動,相對之下真的比較少,是發展商怕推得多賣不出還是怎樣?
更有興的是,近期幾個開價的大盤,首批價錢都比較貼市,至少不會如以往旺市時,每次推出都比上一個開高一大截,例如上面提及到的御半山二期,首批平均15166元,比去年一期首批15248元平一點,又例如MONTARA二期(即GRAND MONTARA)首批平均13999元,比一個多月前的一期呎價13990元貴9蚊!
到加推時,發展商都未有大幅加價,例如御半山二期最新一張價單均價雖然比1號價單貴超過5%,但仔細看清楚價錢,一個用樣面積、定價大約700幾萬的單位,最新高一層的價錢,只是比1號價單低一層單位的價錢貴1500蚊,計埋折扣實際是只貴1100幾蚊,如果轉做呎價,折實呎價高一層比低一層只是貴3蚊多少少,這種定價策略,你是覺得發展商是心做好人,還是希望急急腳出貨?如果是急急腳出貨,原因又何在?