樓市贏家│樓市大旺?呢啲業主唔係咁睇(徐峰)

徐峰
·2 分鐘文章
近期成交個案,或多或少反映有部份人未必太睇好後市
近期成交個案,或多或少反映有部份人未必太睇好後市

雖然今年樓市大旺,先是多個發展商齊齊推盤,然後二手交投爆升,多個地區3月份成交量都創下新高,而樓價指數亦都上升,更有業界人士預計樓價將會在幾個月後重返高位,但事實是否所有人都一面倒看好未來樓市?

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其實,雖然樓市有不少利好消息,例如疫情轉趨穩定,未來供應持續低水平,以及低息環境等等,但不少業主移民、失業率等問題,都值得留意。而在近期的成交個案,不難發現有部份業主僅輕微獲利都要出貨,或多或少反映有部份人未必太睇好後市。

例如近一兩日有業主以463萬售出一個荃灣中心細單位,雖然呎價約1.4萬,都算是市價,但參考業主是於2018年3月以415萬元購入,即只是剛剛過三年額印期便沽貨,單計帳面就只獲利48萬元或11%,若扣除釐印、佣金、律師費等,實際落袋應該只賺約6%左右,當然,如果業主是一個收租客,期間都會有租金收入。

又例如灣仔壹環一個業主,早陣子就以2243萬賣出一個三房單位,若果對比9年前的購入價2036萬,帳面只獲利207萬或以10%,扣除使費,持貨9年大約只賺100萬左右,賺幅亦只有5%。

如果站在投資角度,4年賺6%又好,9年賺5%都好,總不會是一個吸引的投資回報,雖然業主這樣願意賣樓,實際原因可能只有他自己才知道,但不能排除是看淡後市的可能性。

其實,據之前一間代理行公布的數據,2021年二月份全港3,350宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中,帳面獲利個案共3,253宗,佔比達97.1%,比例屬2016年七月以來的56個月新低,如果連同蝕讓、平手,以及帳面獲利不足兩成的交易,就佔總體超過17%,比例上按月亦有增加。

而另一個可以參考的數字,是稅務局每月公布的辣稅數字,2月份SSD成交數字有38宗,亦是2019年中以來最多,上述兩個數字,或者反映在該段時期,有較多的業主願意蝕讓或者平手離場。雖然筆者都知道,現時樓市大旺,比較多人看好樓市,無論是基於理性的分析,還是因為是既得利益者的原因,但總要接受世上會有持自己不同意見的人吧。