【胡國威專欄】現金回贈 vs Mortgage Link 點揀好？

疫症下的環球經濟不景，各國透過量化寬鬆來救市，業界總是一貫以「低息持續，樓價必定暢旺」作為谷盤手法，但我們早前已說過，銀行取態是否一定寬鬆卻另作別論。事關昔日慣以高現金回贈、高按保費折扣、以及用按揭存款掛鈎計劃搶灘的銀行，今日批出的按揭計劃卻不斷縮水。

《胡．說樓市》早前收到一名谷友查詢，表示自己同時獲兩間銀行批出不同按揭計劃，二選一的情況下向我們求助。該谷友表示，其中一間銀行批出的現金回贈只有0.5%，卻提供了六折按保折扣、以及提供按揭存款掛鈎計劃；但另一間銀行則提供較高現金回贈，達貸款額1%，但按保折扣就只有六六折，且不提供按揭存款掛鈎計劃，問我們在兩者之中該如何抉擇?

據谷友表示，他本身購入單位樓價570萬元，申請八成按揭，預計有約25萬元流動資金可作儲存之用。選擇計劃一，八成貸款額456萬元，以獲取0.5%現金回贈計，等於他可先賺取22,800元回贈。另外由於他可獲得六折保費折扣，故會較實際少繳交39,216元保費，兩者相加等於賺取了62,016元。由於選擇方案一會有ML提供，假如業主全數25萬放入掛鈎戶口，在息口不變且不提款的前提下，兩年可獲取8,500元利息。故此實質業主淨賺70,516元。

套用同一方式來計算，選擇計劃二，即沒有ML的計劃，由於他可獲取較高現金回贈，連同少繳交的按保保費計算，雖然沒有ML賺取利息的優勢，但實際上他可賺到78,934元，所以在這情況下，計劃二的方案較為可取。

當然，如果戶主本身有更多資金可存入ML戶口內，例如有高達貸款額一半，相當於285萬可放入ML，兩年所產生的利息收入已高達142,500元，方案一肯定會較方案二吸引。所以哪一個計劃較吸引，其中一個關鍵，就是要衡量自己有多少資金放入ML戶口內來賺取利息。「現金回贈」與「ML」之間的抉擇，實情隱含了買家跟銀行對賭息口升跌、以及自己對資金運用的估算。

有一點值得留意，如果借貸人在兩年間有贖樓或轉按預算，按揭證券公司會提供一定的按保保費回贈，故雖然這一刻銀行提供折扣額較低，變相看似自己支付較高保費，但實際上如果在兩年內有轉按，根本可獲一定程度保費退還，這一點準買家也需要計算及衡量。

胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
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