【胡國威專欄】新盤升值反而借唔足?

胡國威
·3 分鐘文章
選用「即供」的買家,如需進行轉按,背後涉及重新承造另一份按揭契約,銀行會以當時估值作審批。
選用「即供」的買家,如需進行轉按,背後涉及重新承造另一份按揭契約,銀行會以當時估值作審批。

如果有看過我們早前跟《YAHOO財經》合作的影片,我們曾探討過新樓選用按揭保險的話題。有觀眾曾查詢,表示購入了樓價1,000萬元以下的新盤,並選用了「建築期付款」,打算待入伙時再選用「按揭保險」上會;但待物業落成時,一旦樓價升穿1,000萬元的話,相當於超出「按揭保險」門檻,究竟「按揭保險」是否仍適用?

這個個案,我們早已解釋過,說可以做得到。雖然物業估值升穿1,000萬元,但因銀行純粹看看物業是否「估到價」;若能成功估到價,則銀行不會理會估值,直接以「合約價」作為審批準則。

有谷友看畢該段片段後,私信我們查詢自己的情況。他表示,自己早年購入觀塘市中心的「凱匯」,樓價887萬元,選用「即供」付款方式上會,當時自己支付約15%首期,並向銀行承造六成一按,餘下兩成則向發展商財務公司申請二按。

由於發展商提供二按,首三年息率2.4厘,大致貼近傳統銀行低息;但其後全期則為5.25厘,故認為必須在低息期後,透過轉按甩走「二按」。眼見連油塘的「蔚藍東岸」開價也貼近「凱匯」,覺得自己物業有機會升穿1,000萬元,想知道若屆時物業估值升穿1,000萬元,他想知道自己是否仍能借取「按揭保險」作轉按?

簡單答案是不可以。

但為何選用建期可以運用「按揭保險」;但選用即供則不可以呢? 因為選用「即供」的買家,如需進行轉按,背後涉及重新承造另一份按揭契約,銀行會以當時估值作審批。

此時谷友又會有什麼出路呢? 按他的付款辦法作計算,供款三年後,一二按尚餘本金大約為609萬元左右。如果物業有大幅升值,估值升至1,218萬元,相當於比買入價升37%,谷友可直接轉按至傳統銀行,銀行可用估值1,218萬元批出50%按揭,相當於貸款額609萬元,變相業主連按保也不用申請。

如果物業升幅低於1,000萬元,業主則可以透過加借按揭保險作轉按;但如果物業升值幅度介乎1,000萬至1,218萬的話,情況就會最尷尬了。舉例,物業估價升至1,100萬元的話,此時物業已跌出「按揭保險」門檻,買家未能透過按保轉按;但向銀行申請轉按,則只能借出1,100萬元的50%貸款額,相當於550萬元,除非谷友願意補差價59萬元,否則便不能轉按了。

胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
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