雅虎香港財經 胡國威專欄｜新盤現金回贈的藝術
可能疫情持續太久，銷售被遏抑一段時間，近日發展商紛紛推售新盤，因為發展商都知道，受疫症蹂躪後仍能入市的買家，絕多數為實力客。所以要成為出線盤，發展商也離不開「付款辦法」四個字。除了會提供高成數按揭，「付款辦法」能否全方位包攬準買家，分分鐘比多減半個百分比樓價更為關鍵。
因為這批買家，他們有足夠能夠入市，但卻希望財務安排上有較大彈性。尤其換樓客，在實際操作上，無可能避免要供兩層樓，究竟有沒有方法可減輕期內負擔? 預繳15%從價印花稅上，又有沒有方法可紓緩短期資金壓力? 以上種種也造就新盤開始提供「彈性付款辦法」。
所謂「彈性付款辦法」，說穿了，就是「建築期付款」，只不過發展商容許買家提前成交，並獲取現金回贈的付款方式，這裡卻引伸兩個議題，我想跟大家探討一下。
第一，銀行在計算按揭成數時，究竟會怎樣看待這部份「遲來的」現金回贈呢? 根據金管局規定，銀行審批按揭成數時，必須先把發展商提供的所有回贈扣除。一般來說，買樓時簽署的「合約價」，大抵已扣除發展商的折扣優惠，但這一筆提前成交現金回贈，卻很視乎買家在成交前是否選擇，「合約價」未能反映。
舉例，恒基在掃管笏的「帝御．嵐天」，買家可付清樓價前的十四天提出申請提前成交，發展商會視乎提前成交的時間，提供樓價1-2%的現金回贈。問題是，當買家提出申請時，銀行理應已經接近批出貸款，究竟還會否再處理呢?
答案是會。
買家有任何形式的付款辦法轉變，也有責任通知銀行；銀行貸款部是會重新再計算批出成數。別以為可以「側側膊唔多覺」，實情銀行會計到足。
說到這裡，也就引伸出第二個議題。一層原本在「合約價」列為逾1,000萬元的物業，銀行只能批出五成按揭貸款，但因計算一筆遲來的「現金回贈」後，樓價跌回1,000萬元或以下，買家按揭成數可否提升?
答案是可以的。因買家的實質樓價已跌回1,000萬元或以下，買家可以獲取的按揭成數就由原本的五成上調至六成，而所需要預備上會的首期，也會由原本五成下調至四成了。
但同一情況，買家又能否申請按揭保險呢? 答案卻是不可以。一來，按揭保險只接納現樓申請，這類提前成交的「現金回贈」多數仍處於樓花期，故理應不符合按保申請門檻。
二來，就算提前成交的「現金回贈」是在入伙後才發放，但因按揭保險申請是按「合約價」來釐定，所以買家並不能夠因遲來的現金回贈，令按揭成數由五成提升至八成了。
「付款辦法」往往比「價單」厚得多。一個新盤首批推出100個單位，價格佔了兩至三頁紙，但分分鐘價單背頁的付款辦法卻佔了二、三十頁紙，當細心去看，卻蘊藏不少置業疑惑，未來我們會繼續為大家拆解及探討。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
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