雅虎香港財經 胡國威專欄｜若徵資產增值稅：發展商又贏?
財赤誇、收入少，加稅本成既定事實，只是估不到，消息可以如斯混亂，效果可以如斯戲劇性。
上月25日預算案公布前，有媒體搶先報道上調股票印花稅消息，當時恒指馬上反映；其後報道下架，大家以為流料一場，股市緩緩回升；預算案途中，財爺落實上調印花稅，股市即時大瀉。如此「彈出又彈入」的戲碼一直發酵。接受外媒訪問，又出奇不意爆出: 「不排除會再上調股票印花稅」，股市又有反應；但其後外媒原版訪問卻又沒有相關內容，似乎虛驚一場。
人為因素造成的波幅，有人從中蝕錢，也有人從中獲利，本身掌握最敏感資訊的官員，無理由不知道其一言一行對市場構成影響，所以當政府要公布敏感政策，通常都待股市收市後才舉行記者會。今次究竟是他們對市場的敏感度不足；還是認為就算造成波幅也無所謂? 我們不會知道，只知道加稅議題已一路引伸至樓市上，因為財爺也曾表示，不排除開徵「資產增值稅」。
開徵「資產增值稅」對樓市的影響，跟上調股票印花稅效果，會否如出一轍呢? 綜合過去實施樓市辣招的影響，其產生的效果可以如下:
(1) 加稅帶來短期震盪: 記得昔日推出新稅項時，市場總會出現「趕尾班車」效應。如果落實開徵「資產增值稅」，相信會有局部業主希望，趕及徵稅前寧願便宜一點把放盤賣走，買賣雙方分歧收窄。所謂「減價盤」一時間湧出，成交會因此扯高，價格稍為回落。
(2) 稅項推出後適應期: 「尾班車」效應發揮後，業主放盤要面對新稅項。對於沒有太大財政壓力的業主，固然會傾向惜售，甚至誓要把稅項轉嫁至下手買家身上，尤其是多達三分二的業主已把按揭貸款還清，他們可賣可不賣的前提下，都會把物業吊高嚟賣。叫價急彈，買賣雙方期望愈拉愈遠，成交減慢；只得少數準買家願意追價，所以在稀疏的二手買賣中或偶有局部高價成交。
(3)長遠二手盤源乾涸: 平價盤源消化得七七八八，其餘業主又沒有急切賣樓需求時，二手盤源更見萎縮；此時發展商空群出擊。在二手價格無特別大瀉下，也直接托穩發展商的開價。只要稍為用優惠或稅務條款配合，一批昔日摸頂投地的高成本項目也能順利出貨，政策反傾斜一手市場，發展商成為最大贏家。
(4) 鑽空子尋找稅項灰色地帶: 一般稅項都有豁免條款，業主要尋求最大利益都會看看怎樣可以避稅，所以才造就什麼首置身份「一約多伙」買樓；又或者「近親轉讓」換取首置客身份等交易。
參考海外「資產增值稅」的經驗，英國容許扣減代理佣金、律師費、估價費、宣傳費，以及購入單位時的雜費支出，扣減免稅額後，才按利潤徵收分別18%及28%，你估計若相關條款在香港落實，業主會把多少開支計算在內呢? 至於澳洲就規定物業一年內售出，所得利潤要全部計稅，但如果一年後才賣出，則所賺一半用作計稅。如果業主可證明單位屬「自住用途」則可豁免。若在香港落實，又會演變成什麼的面貌呢?
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk
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