胡國威專欄│放寬非固定收入 = 容易批按揭?

胡國威
·3 分鐘文章
如果你屬斜桿族,按揭難批的問題則仍舊存在。因為關鍵是香港按揭保險公司對「入息」的計算
如果你屬斜桿族,按揭難批的問題則仍舊存在。因為關鍵是香港按揭保險公司對「入息」的計算

放眼疫後經濟復甦,預算案沒有新招打壓樓市,縱然內地官員已打口牌表示,處理完香港政治議題後,下一波就處理房屋問題,但市場一於少理。農曆年後爆發一波樓市小陽春,對年初要跑數的銀行按揭部來說,無疑是一塊豐厚的「肥豬肉」,任誰都要搶盡先機。

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最近有部分銀行把按揭拆息下調,H按息口由原本「H+1.3厘」,再下試至「H+1.28厘」外,大型銀行匯豐則放寬對「非固定收入」的入息計算,疫症下內部規定「非固定收入」人士的收入,需在平均數上打個八折計算;但疫症一年後的今天,卻豪爽地放寬要求,容許採用昔日計算方式,即以過去半年收人取一個平均數就可以。

消息一出,大家都認定對「斜槓族」來說,是喜訊,事關他們浮動的收入一直影響了按揭貸款的申請。我們《胡.說樓市》很早前已收過不少谷友的類近反映,有牙醫並非直接受僱於牙醫診所,故並非正式員工般有固定收入;也有兩夫婦寫了千字文給我們分享,表示兩夫婦從事銷售行業,薪金相當浮動,私樓做不到按揭,但入息又超過資助房屋門檻。這些小故事、以至他們面對的難處,我們以前在專欄中也曾報道。

今次匯豐帶頭放寬,對中小型銀行來說,似乎也會「照辨煮碗」跟隨,只是按揭申請是否一定容易了?背後還看你對高成數按揭有沒有要求,如果有,還要視乎你希望借到幾盡。因為今次放寬「非固定收入」人士的計算,只屬於傳統銀行審批的一部份,也就是我們所說六成按揭;如果你本身屬斜桿族,你打算購入物業為800萬元,在銀行批出60%按揭後,再透過按揭保險多敍造30%按揭,按揭難批的問題則仍舊存在。

因為關鍵是香港按揭保險公司對「入息」的計算。根據香港按揭證券公司要求,如果你本身只敍造80%按揭(即60%按揭上,額外借取20%),若你不是「固定收入士」,按證公司也會考慮你的個案,當中「佣金」收入會按過去六個月的收入,再取一個平均數計算。

不過,如果你借取超過80%,故事就不一樣了,買家須符合三個條件才可以。一、買家必須為首次置業;二、物業需為自住物業;三、買家需取得固定收入。即使你是收取日薪,只要是定期出糧,也可當作「固定收入」人士看待,只是若你的薪金由底薪加佣金組成,則只會計算底薪部份。

由於我們在申請按揭時,程序上是先經銀行申請,之後銀行再轉交香港按揭證券公司,即使過了銀行一關,也不代表一定過得到按證公司。還有一點要提醒,由於當銀行把申請轉交香港按揭證券公司後,按證公司會再作一次估值,若得出估值比銀行低,銀行在批按揭時仍需遵從按證估價,這一點千萬別忽視。

胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
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