胡國威專欄|市區新盤平價有因?

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買信和在旺角的「One Soho」開放式單位,部分人說它的開價相宜,但樓盤位置始終是紅燈區林立的旺角區,就算發展商怎樣透過內部用料來提升身價,這一點卻是不能改變的事實。
買信和在旺角的「One Soho」開放式單位,部分人說它的開價相宜,但樓盤位置始終是紅燈區林立的旺角區,就算發展商怎樣透過內部用料來提升身價,這一點卻是不能改變的事實。

市區新盤開價比新界樓便宜,旺角、大角咀四、五百萬有交易,對於打算買樓自住或者投資的人,一聽開價確實有幾分心動。我們《胡.說樓市》也收到一些谷友查詢,想我們談談近期開售的市區新盤潛力。一名谷友更開宗明義表示,自己打算投資,三年後會甩手。

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坦白說,三年後走勢如何? 置身於這個風雲色變的大時代,半年至一年後的變化,我們也無法知曉,又怎會知道三年後的市況呢? 說三年後樓市必然大升、又或者大跌的人,也只是他們一廂情願的說法;但我留意到一點,就是現市況開價相對便宜一點的樓盤,並非發展商讓步,除非市道差無可差,否則對於一間須向股東交代的上市公司,在商言商絕不會隨便劈價益街坊。開價稍低一點的樓盤,定必有其箇中原因。

買信和在旺角的「One Soho」開放式單位,部分人說它的開價相宜,入場價551萬元,但樓盤位置始終是紅燈區林立的旺角區,就算發展商怎樣透過內部用料來提升身價,這一點卻是不能改變的事實。舊區重建只能重建該大廈,卻不能提升周邊環境。遠洋地產在旺角煙廠街的新盤「千望」,開放式單位400萬有找,人人說它截擊「One Soho」,但大廈樓下有環境頗凌亂的街市。緊接有利跟市建局合作發展的「利.晴灣23」也開售,500萬買到一房單位,銀碼比屯門樓還要便宜,但卻要留意樓盤幾個問題。

樓盤位於「杉樹街」及「橡樹街」交界,合共一座共提供142個單位,發展商需保留8樓以下單位作樓換樓安排,這個樓盤最大關注點是位於大角咀工業地帶,不單跟旺角或奧運站港鐵站有一段距離,當工廠區晚上收工時,周邊環境相當寧靜,建議準買家必須晚上作實地考察。其次樓盤本身由「有利集團」負責發展,欠缺擔當作為發展商的經驗,其交樓質素如何,值得關注。而且更重要一點,就是樓盤景觀因素。「利.晴灣23」的景觀分東南西北四邊方向。

特別是樓盤以東,亦即單位的A室,日後會望向市建局「橡樹街」及「埃華街」的另一個重建地盤。地盤最高可建樓面59,967呎,預計在2027至2028年會落成。由於根據規劃大綱,其重建高度可達100米,跟「利.晴灣23」的獲准高度相同,故「利.晴灣23」以東的景觀預計只有約五年限期。

至於樓盤原屬一線之選的「C、D、E及F室」,望向西邊向奧運站及昂船洲方向,雖然可透過前方「奧柏‧御峯」座與座之間望到少量海景;但實情日後再前方的工業用地「華源工廠大廈」重建,其景觀也會被全數削去。「華源工廠大廈」現規劃作「住宅戊類」用地,意即規劃署鼓勵重建作住宅。據《2014年工業用地檢討報告》,大廈樓齡已逾50年,被評為樓宇質素極差,但當然重建也非一朝一夕,必須集合業主業權才能成事。因此,入票之前必先清楚了解,才不致未來後悔,請緊貼我們跟《Yahoo財經》合作的樓市節目,我們稍後也會製作相關影片,讓大家更能了解這個樓盤。

胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
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