【胡國威專欄】 咩叫做首置?
少部份人買樓可一炮過找清;大部份買樓仍依賴按揭,特別是首置客,很多時均需申請按揭保險,有谷友覺得很難理解。近日我們《胡.說樓市》分別收到幾個谷友查詢按揭保險的問題。我們也想透過此專欄,跟大家釐清一些簡單觀點。
其中一名谷友表示,自己入息未能通過銀行「壓力測試」,銀行理應會直接拒絕批出按揭;但不明白為何坊間會說,在上調保費下仍能申請到「林鄭plan」借取按揭保險?
在這裡,我們可以先解釋一下,申請按揭保險的流程。
一般來說,買家需先向傳統銀行作五至六成按揭申請,而餘下高成數部份則由按證公司審批。程序上,買家仍需先向銀行作按揭審批,銀行作出第一重審批,包括要求申請人需要遞交入息證明、稅單等資料,同時作出供款佔入息、及壓力測試後,銀行便會轉交香港按揭證券公司作按保申請。
如果買家在第一關未能通過「壓力測試」,銀行會怎樣處理呢? 據業內人士解釋,銀行仍會把相關申請轉交按揭證券公司;而按揭證券公司會因應個別情況,上調一成保費,來豁免申請人的壓力測試,但也需通過供款佔入息一半的審批準則。不過這裡有一個很關鍵的因素,就是買家必須為「首置客」。
但何謂「首置客」? 香港按揭證券公司對「首置客」的定義,跟我們申請政府「首置上車盤」時的「首置客」定義是截然不同。按證公司所指的「首置客」,泛指申請按揭保險一刻並沒有持有物業的買家,而非從來沒有物業的人。所以,如果你本身採取「先賣後買」方式入市,而舊居成功在批出按保前簽署轉讓契約,實情你也跌入按保公司「首置客」的門檻。
至於另一名谷友則表示,自己跟丈夫希望購買物業自住,但就希望藉按揭保險來借取最高九成按揭;但他表示由於丈夫早年跟父母同住時,也借取了按揭保險購入物業,想知道他們夫婦聯名買樓後,能仍否申請到九成按揭保險?
簡單答案未必可以,但當然要視乎申請人是否能說服按證公司。事關要申請高達九成按揭,背後是需要符合三大條件。第一,物業必須自住。第二,申請人需要為首置客。第三,申請人必須屬固定入息。由於丈夫是以自住名義申請按保,當他們夫婦再為另一層樓申請九成按揭時,就必須說服按證公司第二層樓為自住物業。
胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
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