【胡國威專欄】銀行度縮數，按揭回贈好難做！

如果不是經「胡．說」谷友輕輕一提，可能到今天我也蒙在鼓裡，不知道銀行按揭上一些微妙轉變。

話說早兩星期，我們替《Yahoo財經》撰寫了一篇關於「現金回贈與ML抉擇」的專欄文章，及後谷友私訊我們，希望我們能釐清一下「現金回贈」的計算方式。他表示，自己前年申請銀行按揭時，承造了最高八成按揭，但最終幾間銀行批出的現金回贈，均是以按揭額六成作計算。

在計算按揭現金回贈時，我們一直理解，銀行均以「貸款額」乘以一個現金回贈百分比。如果本身申請的按揭額為400萬元，在以往銀行批出最高1%的現金回贈時，理應有四萬元。若申請人把按揭保費加借在內，甚至連該部份也有機會賺取回贈。所以當谷友傳來這個消息，我起初也是半信半疑，但原來錯的人是我！

我們嘗試向業界查詢，原來部份採用上述計算「現金回贈」的銀行，早幾年前也開始改變了計算方式，意即在審批上並沒有包括按保部份。簡單來說，以前一層600萬元的物業，若業主申請八成按揭，借貸額為480萬元，連同按揭保險10.32萬元，總貸款額為490.32萬元，在昔日能取得1%現金回贈的市道內，部份銀行可批出最高49,032元的回贈金額。

但曾用如此方式計算回贈的銀行，今日取態也改變了。一層600萬元的物業，在撇除按保下只能做到60%按揭，故銀行在計算「現金回贈」時也以就以600萬元的60%作基數，亦即360萬元來作計算，若同樣以1%的現金回贈來說，最終只能取36,000元，比起以前大幅縮數27%。

以高現金回贈來爭生意已成過去，當銀行把回贈幅度由以前1%，縮減至現時只有約0.2%至0.5%之下，計算基準也徹底扭轉。以上述例子為例，同樣是600萬元的物業，就算申請了高成數按揭，但以現時0.2%至0.5%的回贈金額去計算，實質落袋的回贈額更低，大約只得7,200元至18,000元。

胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
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