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「納米樓」業主的人生規劃

政府再推辣招後,無阻樓市升勢,更直接刺激發展商把物業間細為「納米樓」出售。當看到樓市有升無跌,你可能都會向現實低頭,積極考慮入手「納米樓」。不過當你支付訂金前,最好先思考一下「納米樓」業主的人生規劃。

入手「納米樓」,除了睇價錢,更要考慮自身人生規劃。
入手「納米樓」,除了睇價錢,更要考慮自身人生規劃。

「納米樓」係一人部屋

相信入手「納米樓」的年輕人,主要是有父母資助首期的單身一族。這類買家置業時都會認為自己有一段長時間是一人生活,多年後遇到理想對象才再作打算。

但「納米樓」最大的問題是空間應變力極低,作為情侶同居的地方問題未必浮面,到兩人要結婚時,這個單位就難以成為二人家庭居所,即使兩人暫時勉強居住,到計劃生育時,便不得不考慮搬屋問題。

基於「納米樓」有此隱憂,有分析指買家應把定位為一人部屋,事實上位處市區的部屋其實大有市場,如果單身貴族擔憂當真愛來襲時的「成家立室」問題,便應該盡量入手位處市區的「納米樓」。皆因市區「納米樓」不乏租客垂青,即使不捨得蝕讓,亦可以把物業租出,利用租金自給自足供樓,自己再在新界租較大單位自住,這做法至少可以避免因為空間不足引發「家嘈屋閉」的問題。

「納米樓」未必係置業踏板

港英年代最大的貢獻,是為市民精心設計一項置業階梯,窮人可以先租公屋解決居住問題,收入改善後再用綠表購置居屋,如果收入進一步改善,更可以出售居屋升級到私樓。

但現時樓價急升,居屋供應量有限,居屋及傳統私樓之間就多了一重「納米樓」階梯,年輕買家更視「納米樓」為私樓中途站,期望將來樓價下跌後,便可以換馬到較大的單位。

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這個策略聽起來似乎有道理,但發展局長陳茂波對「納米樓」的分析,剛好點出此策略的問題所在。他日前回應「納米樓」泛濫問題時,提醒市民買這類樓要小心,因為購入容易放售難。城中首富李嘉誠亦曲線唱淡「納米樓」,認為這類物業不太符合人的基本居住需要。言下之意,當樓市稍為轉勢,唔多好住的「納米樓」自然會跌得更快,屆時大單位雖然已跌至你的心水價位,但你即使願意蝕讓自住「納米樓」,短期內亦未必找到買家接貨,令你樓換樓計劃好夢成空。

家人補給支援

當然看完上述兩段,你仍會自信滿滿表示,我入手「納米樓」只打算長期一人自住,唔諗住結婚又唔諗住賣,每月應付到供款問題就不大。不過「納米樓」空間實在有限,物色心水單位時,你必須考慮到家人補給支援問題。

「納米樓」只提供迷你開放式廚房,微波爐、電磁爐嵌入一個狹小的廚櫃內,用來煲麵或叮點心問題不大,但想正正經經煮餐飯就有一定難度。另一問題是「納米樓」單位連晒衫位置都缺乏,增加洗衫晾衫難度。

針對此問題,你不妨優先考慮與「老家」同區的「納米樓」,至少可以回家開餐。並留意一下屋苑附近有沒有近年流行的自助洗衣乾衣店,解決在家洗衫晾衫難題。

由於「納米樓」空間有限,你可以考慮入手與「老家」同區的單位,便可享有家人的補給支援。
由於「納米樓」空間有限,你可以考慮入手與「老家」同區的單位,便可享有家人的補給支援。

租用迷你倉

「納米樓」基本上沒有多餘空間儲存雜物,除非父母仍豪氣地保留你原有的睡房,否則你不能避免要租用迷你倉存放雜物。租用迷你倉,你要思考兩件事,一是存放那些物業。從日常生活考慮,租用迷你倉,最好用來儲存季節性衣物,例如越來越少著的冬天厚衫,以及季節電器如電風扇、暖風機及加濕機。另外收藏品如玩具及舊書,都應該利用迷你倉妥善收納。

二是篩選迷你倉,迷你倉大火事件後,你物色迷你倉不能只貪就腳,必須從四方面評估迷你倉的性價比。一是保安措施,例如入口是否有拍卡或密碼出入系統,通道是否設有24小時錄影監控。二是消防系統,連接消房局的警報系統、灑水系統、滅火喉及滅火筒等,都是可靠迷你倉必備的條件。三是環境,通道要寬敞,是否提供空調、倉庫各部分是否採用配用緊固物料等。四是保險計劃,你應該查詢迷你倉的保險配套,例如水險、火險,又或財物被盜竊時的賠償問題等,確保存放在迷你倉的資產有一定保障。

嚴選「有生活」安樂窩

「納米樓」瞄準買家怕上唔到車心態,再加上豪宅包裝及一手盤作賣點,即使以進取價開售,同樣吸引買家搶購。以焦點「納米樓」菁雋為例,上車價逾三百萬,其實不算平,只要用心搜尋,三至五百萬元「筆直」,仍可以找到「有生活」的單位。

居屋供應量落後於需求,不過有心搜尋,部分地區仍不乏性價比高又適合上車客的單位。
居屋供應量落後於需求,不過有心搜尋,部分地區仍不乏性價比高又適合上車客的單位。

屯門區

新界西一手樓售價近年已追貼市區,不過屯門區內仍不乏較經濟的上車盤選擇。

海景花園

放盤單位:第3座低層

售價:395萬元

實用面積:582呎

實用呎價:6787元

賣點:位置不算就腳,但售價及呎價均較「納米樓」親民。

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香港黃金海岸

放盤單位:兩房兩廳單位

售價:398萬元

實用面積:476呎

實用呎價:8361元

賣點:區內著名屋苑,樓齡雖高,但屋苑周邊設有商場、酒店,配套完善。

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愛琴灣

放盤單位:開放式單位

售價:480萬元

實用面積:471呎

實用呎價:10191元

賣點:屋苑設有會所,乘搭小巴或巴士可往返屯門、元朗及市區。

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粉嶺區

新界東除擁有鄰近深圳地利,將來沙中線落成後,更增加接駁市區支線優勢。

逸峰

放盤單位:低層單位

售價:358萬元

實用面積:324呎

實用呎價:11049元

賣點:區內齡樓較新屋苑,基座商場已有便利店、超市及餐廳進駐,未來更會開設戲院。

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粉嶺中心

放盤單位:中層單位

售價:400萬元

實用面積:366呎

實用呎價:10929元

賣點:毗連粉嶺港鐵站及大型商場,盡享購物及交通優勢。

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牽晴間

放盤單位:兩房單位

售價:390萬元

實用面積:392呎

實用呎價:9949元

賣點:位置旺中帶靜,屋苑設有商場,步行可達公園及體育館等設施。

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