【King談樓市】房屋供應計計數 (King Sir 葉景強)

早前筆者出席一個由運輸及房屋局局長張炳良主講的午餐會，會上他指現在覓地建屋遇到很多阻滯，在地區興建公屋時遭居民反對，鄉間收地亦遭地區人士阻撓，填海或開放綠化地帶更被環保人士追擊，席間他苦口婆心地勸喻各界以大局為重，面對現實作出讓步及取捨。其實香港缺地的情況是不是如局長說的那麼嚴峻呢？實際情況又是怎樣呢？

自2012年梁振英上台後，政府不斷搶地、插針式建屋，近年終於見到一定成果。政府官員亦經常在媒體上口口聲聲說，連同6,000伙貨尾單位、6.2萬伙未售樓花及2.5萬伙已批出可隨時動工的項目，潛在一手供應量可增加至9.3萬伙。

如何追回過去10年？

根據某智庫發表的數據，估計未來4年的平均落成量達1.8萬伙，比過去的10年即2006年至2015年平均房屋落成量1.1萬伙多出約60%。但智庫亦指出，未來落成的總樓面面積（GFA）卻只增加了27%，即單位增加了，樓面面積卻沒有同步遞增。明明一個四房單位住4個人，但現在變成4個獨立套房單位每個只住1人，即是說，未來供應的單位面積將愈來愈細！

雖則未來幾年供應剛能滿足到每年1.8萬伙的市場需求，但過去10年每年欠缺的7,000伙（1.8萬減1.1萬），合共7萬伙的缺口，唔知政府幾時先能夠埋單！

此外，上月政府亦承認，未來10年公營房屋落成量為23.6萬，比原定的目標28萬伙少了4.4伙。粗略估計到2020年，公私營單位供應較市場需求共欠缺25萬伙。怪不得有超過20萬人現住在私樓劏房，住在工廈劏房的更不計其數！

歸根究柢，罪魁禍首就是那位不做不錯的上屆特首曾蔭權，他在任內不單暫停買地改為勾地，令可供發展的土地一路囤積，最致命就是於2004年至2012年的8年間，拖慢拓地進度，造成今天嚴重缺地的情況。

中長線供應不容樂觀

大家需知造一塊地要經過研究、規劃、設計、平整、基礎建設、至最後興建房屋，需時約14、15年。梁振英一上場就推地起樓，那些地正正就是曾蔭權年代一直未被勾出及一些可快速轉變用途的官地，現在發展商推售樓盤的地皮，很多都是在九十年代期間開發的，如將軍澳日出康城等。然而，當舊地耗盡了，但新開發的土地又未到位，那香港怎辦呢？

政府常說未來3至4年潛在有9.3萬個單位，發展局局長陳茂波亦指2030年的土地供應來源主要由粉嶺、洪水橋、元朗南、錦田南、新界北及東大嶼中部水域，但2021年至2030年前的供應呢？政府好像從未仔細提及過「地從哪裏來」，心水清的讀者應該盤算到出來，那不就是來自曾蔭權暫停造地8年的真空期土地。因此香港缺地程度已到達極點，就算2012年梁振英一上場就大力造地，到樓盤落成都要到2026、2027年才有新供應，未來10至15年的供應不容樂觀。

因此，筆者認為在未來房屋供應有限的基礎下，樓市未來將仍在上升軌道，期間的下跌亦只是調整，大家對未來樓市不要看得太淡。

 

作者：King Sir 葉景強

香港按揭轉介創辦人兼資深物業投資者。2004年拿著60萬買樓，至今已擁有過億物業，早達財務自由。現為香港電台《e線金融網King Sir會客室》主持，亦是香港大學專業進修學院物業投資課程總監，希望透過不同渠道與年輕人分享買樓心得。本欄所得稿費，全數捐贈無國界醫生。（本欄隔周刊出）