【King談樓市】樓市升時多孝子 (King Sir 葉景強)

自上年11月政府再次加辣將雙倍印花稅（DSD）加至15%後，市場上突然出現很多怪現象，如穿着校服的18歲中學生放學後去買樓，更有億萬富豪竟然是首置客。

最近又出現另一個奇特現象，就是在新盤銷售中心內多了很多孝子，很多四、五十歲的男士帶着七、八十歲的年邁父母去買樓，莫非他們真的那麼有孝心，買層樓送給兩老安享晚年？非也，全因他們無「丁權」（首置資格），但雙親有，然而這樣做，日後可能會有很多「手尾」跟！

父母名義買樓慳DSD

自加辣後，已有物業者若多買一間住宅單位投資，需繳付額外稅款。很多投資者利用子女的Quota去買多一、兩層樓來節省印花稅，如購入一層1,000萬元的住宅單位，明明需付15%DSD即150萬元，但現在只需3.75%即37.5萬元，足足省回112.5萬元，但如子女「丁權」已用，又或無子女但想再買樓的話，就惟有誠邀兩老出山，如兩公婆的雙親都未有物業的話，那他們又可買多四層樓。

表面上單位的擁有人是年邁父母，但背後金主是孝子，而兩老年事已高，始終會有百年歸老的一天，而孝子為確保能順利交接，他可有三種做法︰第一，如他是獨子，那就比較簡單，因根據《無遺囑承辦法》，去世人的配偶將承繼其一半的遺產，而另一半將由其子女平均分配，如獨子的話，他將順理成章承繼另一半，當兩老都離世後，孝子就能取得單位的全部業權。

寫定平安紙繼承物業

但如孝子有多於一個兄弟姊妹的話，那就完全不同計法，因此孝子大多會選擇第二種方法，就是當年邁父母簽訂買賣合約的同時，順手安排他/她簽訂一張平安紙，內容當然是孝子將承繼此物業單位。

然而，已訂立平安紙是否就代表孝子可將物業袋袋平安呢？根據《遺囑法》，如死者在世時訂立一份新遺囑，舊的便會自動撤銷，即是說，最後訂立的遺囑才是有效的。萬一孝子的兄弟姐妹引導年邁父母訂立一份新遺囑，立遺囑者去世後，爭產案就有可能會發生。

因此筆者建議，為免兄弟姊妹誤會，置業前孝子應先與家人好好溝通，申報利益。萬一有一日真的與家人對簿公堂，法官將考慮誰真金白銀付錢購買物業，誰就是最終擁有人。因年邁父母只是法律上的持有人（Legal Owner），而孝子才是實益擁有人（Beneficial Owner），為保障自己權益，孝子必須盡力保留一切購買單位所支出的有關文件副本，如支付首期及經紀佣金的支票、每月供款紀錄等，這些文件足以令你取回單位的權益。

第三種做法，是趁老人家還在生時，可以用送契形式將單位業權轉給自己，但物業必須已供滿，在沒有任何貸款下才能轉名，而該物業轉名後5年內不能承造任何按揭貸款。其次，物業亦有可能因前業主有其他財務瓜葛，就算轉名後亦有可能被債主追回。此外，很多人以為送契可以省回一筆買賣印花稅，但其實轉名後一年，稅局將自行釐定此物業的成交價，再向持有人追回應付的稅項，孝子必須留意。

作者：King Sir 葉景強

香港按揭轉介創辦人兼資深物業投資者。2004年拿著60萬買樓，至今已擁有過億物業，早達財務自由。現為香港電台《e線金融網King Sir會客室》主持，亦是香港大學專業進修學院物業投資課程總監，希望透過不同渠道與年輕人分享買樓心得。本欄所得稿費，全數捐贈無國界醫生。（本欄隔周刊出）