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【一條蹺的誕生】新地商場 新舊共融 為北角街坊沖杯Latte

【一條蹺的誕生】新地商場 新舊共融 為北角街坊沖杯Latte

近年的東區,發展甚殷。從幾年前柴灣青年廣場開幕,到筲箕灣、西灣河幢幢貴價住宅拔地而起,再到太古城豪擲一億元翻新,唯獨是北角一直待在人後。最近,這「東區龍頭」終於發功,新鴻基地產(00016)將於丟空多時的前北角臨海地皮發展大型綜合項目,打響頭炮的商場「北角匯」最快於2017年落成啟用。當中最特別的,是公司希望擺脫以往新商場在舊區硬着陸的霸氣,度出了多條新蹺活化老區,推動新舊共融,希望商場予人喝一杯Latte的舒暢自在感覺。

前北角地皮發展,可謂一波三折。這條在1950年代發展的廉租屋,因座擁罕有無敵海景,曾被視為「低下階層的豪宅」,惟2000年政府在屋沒結構問題下突然宣布清拆,並將地皮改為混合式住宅發展用地,於2004年拍賣。礙於社會對土地用途爭拗不斷,地皮一直丟空至2012年始被新地以69.1億元投得(整幅地皮分成兩份拍賣,另一份同由新地於2013年投得,價為27.22億元),以發展集商場、住宅、酒店及交通交處於一身的綜合項目。

投地迄今3年,新地日前終宣布首項工程「北角匯」商場的發展細節。全個商場面積約22萬平方呎,由住宅及酒店基座組成,樓高分別4至5層。場內共有120至130個舖位,其中佔最多為時裝品牌及食肆,各佔約30%。新地代理租務部總經理鍾秀蓮表示,首階段臨街8,000平方呎的商舖將於2017年第二季落成開業,其餘部分則在2018年初啟用。

近年,地產商在舊區發展大型項目,往往會與趕絕小舖老店、專服務自由行及影響社區安寧等連在一起。鍾秀蓮卻說:「我自己很喜歡北角的寧靜和舊區特色,所以商場中也加入了不少點子去保留這些特色,達致新舊共融。我也很喜歡以『Latte』來形容商場定位,當中包括Lifestyle、Artistic、Timeless、Thriving和Experience,希望商場給予人的感覺,像在甯靜的地方呷一口Latte那麼自在。」商場發展的點子包括:

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1. 增臨街面促新舊共融

香港地愈來愈矜貴,地少人多迫得商場無辦法不循「銀座式」(樓高而每層面積小的大廈)方向發展,但北角匯卻反其道而行,商場樓高僅四至五層,每層面積達數萬平方呎,而面向渣華道一邊的臨街立面購物街就有290米之長,此設計是為了改善以往大型建築物落戶小區時帶來的高牆冰冷感覺,以一列地舖作為商場與鄰近街道的連接面,提升親和力,促進新舊區共融。

2. 建長廊廣場增值社區

以往,商場內公共空間的使用亦引起過不少爭拗,而是次北角匯則選擇開宗明義「還海濱於民」,商場長達410米的臨海部分,將引入不同的露天餐廳和Cafe,讓食客近距離欣賞海景。另設臨海綠化休憩空間、海濱長廊及大型露天廣場。鍾秀蓮說:「附近居民可到長廊跑步、溜狗,公公婆婆也可到海邊晨運,玩到熱入來商場歇歇腳,無任歡迎!」

3. 區內老字號食肆進駐

自由行熱潮減退,不少商場都回歸本土。兩年後才落的北角匯,也將重心放在港客身上,商場以北角、鰂魚涌、天后及炮台山一帶的居民及商務客為首要客源,其次是各區訪客及遊客。因此,商場內的鐘錶珠寶店舖比重較以往輕,僅佔整體5%,而一向被視為賺錢力較弱的食肆,卻佔30%。鐘秀蓮表示,已有逾百商戶表示有興趣進駐商場,但就未有透露品牌名稱,只謂一田超市或成其中一員。此外,她又積極尋找區內一些老字號加盟商場,一方面助老品牌活化;一方面靠老店營造獨一無二的商場特色。

鍾秀蓮表示,商舖意向租金為每平方呎60元至300元。她又預期,商場開業首年,平日每日可吸引約7至8萬人流,周末及假日人流可達10萬。首年營業額每平方呎為800元至1000元,整體租金收入可達1.7億,回報率約4%至5%。

創蹺人:新鴻基地產

創蹺時間:2015年5月

致勝關鍵:

• 按社會環境重整適合港人的租務組合

• 以街舖作為新舊區的連接點,並邀請區內老店加盟,促進新舊共融

• 於海濱兼設公共空間、廣場等,實行還海濱於民

成效:

• 逾百租戶表示有興趣進駐

• 開業首年整體租金料可達1.7億元

撰文:郭麗安