【利財筆記】換樓勿投機 先沽後買最穩陣（林本利）

上期林Sir從自身20年買樓經驗，傳授無殼蝸牛上車3貼士。成功上車只是起步，隨着收入改善，或子女出世，總有一日要換樓改善居住環境。近年樓價飛升，有樓一族普遍賺了數百萬元，林Sir告誡換樓客切忌有投機心態，最好在短時間內先沽後買，完成換樓程序，以立於不敗之地。（廿載買樓經驗談，三之二）

一、換樓必先沽後買

林Sir強調，換樓一定要先沽後買，簽下賣樓的臨時買賣合約後，才買另一個單位。他解釋，若換樓時先買新單位，其後才賣舊單位，如果當時樓價升，此舉固然有賺。若然不幸遇上樓價跌，新舊物業一同跌價，賣出原有物業套現後，隨時不足以支付新單位樓價，因此先沽後買一定最穩陣，如他近月賣出北角商用物業，換馬油麻地單位便是先賣後買。

大家也不用等到舊單位賣出程序完成，收足錢才買另一單位。他教路，只要在臨時買賣合約註明「必買必賣」的條款，確保買家必須買你的舊單位，賣家也一定賣出新單位。

同時，先沽後賣的換樓過程應盡快在一兩個月內完成，林Sir自己便試過在同一晚，完成一賣一買簽約程序。「換樓切忌投機！數年前一些人賣了樓，想等跌多一些才買回，結果到今年仍在等買樓！」林Sir說，若過去數年買樓上車，現在普遍賺二三百萬元，即使大家換的另一單位買貴了，也別忘記舊單位已賺了不少，不用太計較。

二、物業地點宜就腳

無論首置或換樓，林Sir認為地點最好就近自己及家人上班上學。若單位面積相若，新界樓的每月按揭供款，雖然可比市區樓便宜1,000元或2,000元，但他提醒別忘全家的交通費，一家幾口每月由新界到市區上班上學，交通費隨時已數千元，還未計每天動輒要花一兩小時的來回交通時間。若純粹因供款銀碼較細便選新界樓，隨時得不償失。

三、還價要合理公道

林Sir曾買入一個單位的出價與其他買家相同，最終業主卻賣給林Sir。原來該業主欣賞林Sir講公道說話，沒有如另一買家般，不斷踩低其物業質素、博業主減價，「做人要Fair、要講事實，所有交易要公平勻真！」他着大家還價幅度要合理，若太過離譜有機會觸怒業主。

四、收租需充足財力

林Sir向來堅持穩健投資，股票主要買藍籌或大公司，投資樓市亦然。他往往有足夠財政實力，才買樓收租，舉例2004年初林Sir買入薄扶林碧瑤灣單位收租，便先在2003年底出售海怡半島一個單位，再加上太太2003年提早退休的退休金，有充足彈藥才買。林Sir說，該單位是連租約購入，也由於有租客，無法入內睇樓，故買入價比市價低了10%。不過現在已不是買樓投資的好時機，「現在買樓投資要SSD（雙倍印花稅），又要交物業稅，若樓價跌大約一成，供樓10年的回報已負數。」

作者：林本利

前理工大學會計及金融學院副教授，港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士，曾出版十多本經濟學教科書。退休後，創辦活道教育中心，開班教授理財之道、公共政策及經濟學。電郵︰im_focus@hket.com