【利財筆記】樓市急升 上車良機過 「又要再等一年半載」 （林本利）

近期樓市再度熾熱，有新盤首輪單位迅速沽清，更加價加推；反映二手樓市的中原樓價指數（CCL）亦創39周新高，上周升至137.5點。林Sir今年上半年已屢勸有需要的學員上車，又提供「買樓計算回報程式」，但他指現在樓市升勢過急，呼籲學生不要追入市，尤其是認購新盤。若錯過了上半年的「入市窗口」， 他估計要再等一年半載，美國加息，供應大增，或者政府出手打擊，那時樓價才有機會再回落至較低水平。

近期樓市熱爆， 林Sir為早幾個月錯失上車機會的年輕人心痛，「我在3至6月呼籲大家講下價，出去買樓。最後召集是6月28日《iMoney》講座。當日說英國脫歐會延遲加息，有利樓市。不要信一些專家說樓價會跌五、六成，大跌的客觀條件不在，如1981年廿厘息、1997年11、12厘息，樓價才跌六成。」若供樓息口維持在2.25厘，樓價要跌兩成，抵銷同期供樓還本，置業者才會輸，因為計及租住同類單位的租金，自住十年八載很難輸。

新樓加價 勿搶入市

啟德的港人港地樓盤啟德1號早前開售，即使呎價達1.6萬元，認購反應依然熱烈，首輪300伙單位單日已沽清。林Sir重提今年4月屢勸同區煥然壹居中籤者揀樓，煥然壹居當時只是每平方呎1.1萬元。雖然開售時樓價下滑，定價仍為同區大型屋苑的86%，「不用理將來補地價，自住的話不會輸！」他慨歎呎價 1.1萬元的煥然壹居沒人揀樓，現在呎價1.6萬元的啟德1號卻被瘋搶，「現在不要搶（新盤）了，發展商也不斷加價，連元朗也要萬多元一呎，同樣價錢，為 甚麼不買市區的廿年樓？一個周末賣千個新盤單位，過萬人抽籤，何苦呢！」

若錯過早前的上車機會，他着大家再等一年半載。他研究CCL過去 的升跌規律，自2008年起，樓市調整期由半年至一年不等，出現「入市窗口」。2008年爆發金融海嘯，CCL由當年3月的高位74點，最低跌至12月的 56點，但2009年1月已開始回升，其後一路狂升，港府多次收緊按揭成數，又在2010年11月推出特別印花稅（SSD），每當港府出招，樓市都沉靜數 月。直至2011年6月CCL升破100點才見頂，樓價調整了半年，至2012年1月回落至約94點。

觀看往績 年底見頂

2012 年特首梁振英上台後，樓價再度拾級而上，2013年2月港府推出雙倍印花稅（DSD）並進一步收緊按揭，CCL才在3月約123點見頂，一年後跌至117 點。不過，2014年5月港府修訂雙倍印花稅的換樓限制，由原本簽臨約起6個月內，沽出舊物業才可豁免印花稅，變成樓花收樓後才計算，刺激樓花銷售。結果 樓價再度起飛，升至去年9月最高的近147點。

去年7月港股「散水」，恒指今年2月跌至18000點水平，與股市亦步亦趨的樓市也跟着見底，在3、4月跌至約127點低位，今次樓市調整期維時約半年。由樓市每次調整約半年看，林Sir着大家把握機會，當樓市「入市窗口」出現，「啱價就買啦」。

近期樓市轉旺，CCL由7月起顯著回升，他假設今輪升勢持續半年，即今年12月升至高位才再次調整，但樓價要回落至較低水平，至少也要一年半載時間，故林Sir估計下一個入市窗口要等到明年中。

 

作者：林本利

前理工大學會計及金融學院副教授，港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士，曾出版十多本經濟學教科書。退休後，創辦活道教育中心，開班教授理財之道、公共政策及經濟學。電郵︰im_focus@hket.com