【利財筆記】樓市泡沫一觸即破 (林本利)

差餉物業估價署的2月份私樓售價指數續創新高，連升11個月共升15.3%；中原城市領先指數（CCL）亦一再破頂，由低位回升18.4%。不少樓市專家也預期樓價會再升一兩成，林Sir今堂卻潑冷水，指香港樓市泡沫一觸即破，有可能是突然加息，也可能是銀行或地產商資金周轉不靈，或其他意想不到的事，都可以成為樓市下跌的「觸發點」！他直言中資海航以天價投得啟德地皮，小心借錢給它的銀行如東亞（00023）。

自港府去年11月加辣，將物業印花稅加至劃一15%，本港樓價稍為回落後便愈升愈瘋狂，荒誕現象一籮籮，如投資老手也是首置客、轉讓公司盤及「一契多伙」等買賣方式逃避辣招。樓市「高處不勝寒」，林Sir直言，今明兩年（2017及2018年）的股市樓市走勢，跟以往樓泡爆破前夕相似，「一定係股市升先，跟住到樓市升。」港股自2月中輾轉企穩在24000點，同期樓市也火熱起來。

每遇樓災皆有觸發點

「樓市落完又上，終有一次狼來了，落了再上不回來，以為樓市長升不跌便會遭殃！」林Sir回望歷史，上世紀八十年代初，美國大幅加息，加上中英會談，令股市及樓市急挫。不少英資地產商及企業，例如置地，資金周轉不靈，需要賤賣資產給本地華資財團。

1997、1998年香港股樓齊瀉，觸發點是亞洲金融風暴殺到。當時東南亞國家如泰國、印尼等大舉投資基建，熱錢湧入，引發資產泡沫，演變成1997年7月泰國貨幣危機，率先失守，骨牌橫掃亞洲多國。初時香港未受波及，當年8月恒指升至最高的16820點，樓市亦升至10月才爆煲，差估署私樓售價指數高見172.9點。恒指在1998年8月跌至6545點，由高位16000多點大跌六成。樓價指數則一再尋底，最低跌至2003年6月的59.3點。一些在1997年樓市高峰期投地的華資地產商財務出現問題，若非政府打救，根本難以翻身。

最後一根稻草未知之數

2007、2008年，市場瘋炒「港股直通車」，加上2005、2006年起狂炒國企股，林Sir說他當時已看到爆煲預兆。結果時任總理溫家寶澄清沒有「港股直通車」，恒指由2007年10月最高的31958點，跌至2008年10月的10676點，跌幅達67%。

不過，當時影響樓市是環球金融海嘯，美國多家金融機構先後出事，如貝爾斯登瀕臨破產被摩根大通收購、雷曼兄弟申請破產、美林證券由美國銀行收購等等。差估署私樓售價指數由2008年6月126.6點，急跌至12月最低的104.8點，下跌約17%。

「今次的爆發點是甚麼無人會知，過去通常是意想不到的息口上升、銀行倒閉或地產公司借不到錢；又或者內地出現經濟金融危機。」因此，未來一兩年市場發生的事，隨時是駱駝背上最後一根稻草，或會刺破樓市泡沫。

舉例中資的海航集團自去年11月起，四度高價投得啟德地皮，合共斥資逾272億元，每塊地皮的樓面呎價也超過1.3萬元。「1.3萬元一呎，它要賣2萬元才打和，還未計利息成本呢！而且樓花落成要兩三年，還息之後才是公司的盈利！」故林Sir憂慮該公司資金回籠問題，「要小心借錢給海航的銀行，原來包括東亞銀行、興業銀行、上海商業銀行。」

海航去年底與東亞銀行簽訂貸款協議，涉及35億元。東亞在內地業績差劣，壞帳率很高，去年要虧本。今年1月與上海商業銀行簽訂貸款逾26億元，興業銀行香港分行則貸款了25億元。另外，海航集團旗下的香港國際建投（00687）日前宣布「一供二」供股，集資約93億元。

過去30多年，英資及華資都經歷過樓市泡沬爆破的痛苦，今次可能輪到中資了！

作者：林本利

前理工大學會計及金融學院副教授，港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士，曾出版十多本經濟學教科書。退休後，創辦活道教育中心，開班教授理財之道、公共政策及經濟學。電郵︰im_focus@hket.com