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【利財筆記】錯信梁振英 10萬人落錯車 上唔番車 (林本利)

香港樓價一再破頂,林鄭月娥當選特首,外界最關注其樓市政策。林Sir今堂點評歷任特首樓市政策,招數多多卻成效不彰。林Sir從政府早前公布的2016年中期人口統計更發現種種樓市荒謬,10年間公屋增加了7萬多個單位,住戶卻僅增2,000人;自置居所家庭住戶比率由52.8%跌至48.5%,估計約10萬個住戶信錯梁振英,賣出自住樓變租戶,林Sir不勝唏噓!

林Sir回顧自1997年至今,三任特首的樓市政策也強差人意。董建華在1997年7月1日上任,適逢亞洲金融風暴在泰國爆發,之後席捲多個亞洲國家,炒家狙擊這些國家的貨幣,令滙價急跌。當時負責特區金融政策的官員,包括曾蔭權、許仕仁及任志剛,挾高拆息捍港元,結果利率升令樓價一年間急挫近五成,負資產湧現。

董建華任內,發展商以超低補地價,更改土地用途興建私樓;為發展數碼港,讓電訊盈科(00008)免競投獲得土地興建豪宅;以推動環保為名,批准發展商興建「發水樓」。到私樓供應大增時,卻停止賣地、停售公屋、停建居屋,多項政策均有「明益」地產發展商之嫌。

停售居屋 樓價持續攀升

2005年3月,董建華腳痛下台,任內中原城市領先指數(CCL)由回歸時的100點跌至51.68點,大挫近五成。接任的曾蔭權為免樓價再瀉,繼續停建停售居屋、以勾地政策取代定期賣地。結果2009年金融海嘯後,因供應不足,任內CCL由52.46點升至105.46點,樓價上升一倍!

曾蔭權任內成立發展局,由林鄭月娥出任局長,負責規劃土地用途及市區更新。故曾蔭權任內沒建立足夠土地儲備,林鄭月娥亦需問責。不過,曾蔭權成功收緊「發水樓」,規管一手樓買賣,要求地產商以實用面積計算樓價,算是德政。而且,若看供樓負擔比率,曾2005年上任時400平方呎單位為29.3%,2012年離任為43.3%,2008年金融海嘯時更低至31%。「曾蔭權年代是較好的,雖然說推地少,坦白說他下台時供樓負擔比率43%,現在卻是50%!」供樓負擔維持在家庭入息的四成,尚算合理,故去年第二季這個比率回落至約43%,林Sir大力呼籲趁機上車。

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2012年7月,梁振英上台,聲言10年內興建46萬個單位,現在他快將下台,房策卻沒半點成效。雖然公屋單位數目增加,但居住在公屋的人口了無寸進。據統計處公布的2016年中期人口統計簡要結果,公屋單位總數由71.7萬個增加至79.1萬個,增加7萬多個,但住在公屋的人口,僅由212.9萬增至213.1萬人,只增加了2,000多人!

製造假預期 樓價火上加油

林Sir估計公屋單位不斷加但受惠家庭卻不多,跟公屋分戶問題有關,如家庭暴力、夫妻離婚、兄弟不和也可申請分戶。公屋政策千瘡百孔,富戶只要年過60歲便可繼續住下去,即使一人獨居於大單位也不用搬,「呃公屋」報道屢見不鮮。舉例早前法庭有一名郵差訛稱與外婆同住,申請「家有長者優先配屋計劃」分配到公屋,實情其外婆被送到安老院至終老,該涉案郵差去年底只被判處180小時社會服務令,完全缺乏阻嚇性。

梁振英任內又不斷預告樓宇供應量將創新高,製造樓價快將見頂的預期。據統計處數字,過去10年自置居所的家庭住戶比率,竟由52.8%跌至48.5%,同期全租居所(即沒有分租)的家庭住戶比率,卻由43%上升至46.8%。以2016年約250萬個住戶計算,自置比率下跌4.3個百分點,即約10萬個住戶由業主變成租戶。

林Sir相信,當中不少人信錯梁振英, 賣出自置單位, 暫時租屋住,等樓價下跌再上車,結果「上唔番車」。梁振英政府多次出招整治樓市,卻讓樓市火上加油,無助港人上車。如去年11月將印花稅劃一15%,以公司名義轉讓的樓盤大增,有炒家更「首次置業」,以一張合約認購多個單位,「這些首置炒家一次過買10個單位,之後只要付數千元律師費便可分契!」近日便有傳媒揭發「一約多伙」情況湧現,新地南昌站匯個案最多,佔已售單位四成。梁政府的辣招導致近月樓市熾熱,樓價再次破頂,2012年7月CCL為105.46點,近期升破150點,未夠5年升43%;供樓負擔比率則由當時42.8%至最新估計已升破50%!

作者:林本利

前理工大學會計及金融學院副教授,港大社會科學學士及英國布理斯托大學經濟學博士,曾出版十多本經濟學教科書。退休後,創辦活道教育中心,開班教授理財之道、公共政策及經濟學。電郵︰im_focus@hket.com