【地產專題】中小財團餓地 培新轉攻海外尋寶

舊區發展有價，市建局剛以每呎1.3萬元向小業主提出收購，創紀錄新高，但培新集團業務經理吳美綺指，本港私人重建近年大幅放緩，因溢價及政策削弱併購動力，雖看好樓市不受加息影響，惟投地競爭白熱化，預計中小財團受「餓地」限制難以突圍；因此投資重心將轉到海外，瞄準倫敦商用物業，年內料斥近7億元增持，旗下與新世界（00017）合作的港島東新盤則計劃推售套現。

市建局上周向大角咀楓樹街「需求主導」項目的舊樓業主，進行每平方呎13,614元收購，創歷來最高的收購呎價，涉及約78位業主，局方指收購參考同區7年樓的市值，反映市區重建潛力巨大。不過，撇除市建局的半官方項目，發展商併購卻有明顯減慢跡象，2015年迄今，土地審裁處僅接獲6宗強制拍賣申請，最新一宗是恒地（00012）申請的西半山堅道芬芳大廈；私人補地價發展也不多，南豐月初補價30億元重建筲箕灣藹寧園，已屬今年唯一矚目個案。

小業主期望水漲船高

說到舊樓併購，培新集團為箇中能手，1960年成立初期從事紡織抽紗，八十年代工業式微起，涉足工廈買賣及舊樓購併，專門在市區舊樓中尋寶，擔任中介人集齊業權再轉售予發展商，漸和恒基及新世界奠定默契。除跑馬地南廬、馬鞍山迎海等大型項目，超豪宅天匯原址的樂基山莊便由培新統一業權，至今尚持四成權益，近年又與嘉里建設（00683）等合作，令收樓資歷逾廿年的培新主席楊世杭被稱為「收樓大王」。

事實上，早年併購盛行有客觀條件，因港府實行高地價政策，且市區地皮數量不足，促使財團改從收樓入手。隨後租務條例放寬，為杜絕「落釘」，當局把強拍門檻降至八成業權，更令財團收樓順遂，惟吳美綺指情況今非昔比，「現在做併購難了很多，首先資訊流通快，間中有投資者策略性高價收購，或近期URA（市建局）高調公布收購價，同區小業主對自己單位寄望便愈來愈高，其實比較同區二手呎價，我對1.3萬元這金額有點保留。」

「以前收樓，難在怎樣搵小業主，游說對方遷出改善生活，現今難在常有誤解，覺得發展商賠咁少錢，日後賣樓又貴，過程一定賺好多，但他們忘記收購耗時也是成本。」

小業主普遍想原區安置，她直言存在難度。「舊樓要在市區地段，才誘發到財團重建意願，小業主若賣出物業，然後想同區換得條件相若居所，代價會好高，因為想買的單位是『已經實現的期望』，而發展商收樓，是需要冒風險去達到『未知會否實現的期望』，兩者自然有落差。」

她解釋，「完成併購只是發展的第一步，隨後規劃、入則及施工，落成售樓起碼3至4年後的事，期間經濟環境和法制會變，尤其香港房地產波幅好大，此外併購單位要付BSD（買家印花稅），回款機制要統一業權才可Refund，歸納起來發展商冒不小風險。不說樓價，每年建築成本都錄雙位升幅。所以私人重建，現在只能倚靠恒基、新鴻基地產（00012）等大財團居多， 拖累正常市區更新。」

北角繼園新盤將推出

不過吳美綺指，培新併購方針不會改變，「始終公司藉收樓『起家』，業務迄今近20年，無論發展商夥伴和我們都各取所需，透過併購，可吸納到貴重的土地資源，故見不到理由停止。目前手上若干舊樓項目，部分收購比例未成熟，其餘要等社區配套起飛『放長綫釣魚』，估計未來兩年實際轉化為住宅的土儲不太多。」

一手新盤百花齊放，紛紛趕在9月預計加息前應市，位於馬鞍山烏溪沙的迎海•駿岸，屬項目第四期，正是培新與「老朋友」恒地、新世界合作樓盤，定於下周五（21日）開賣，首批95伙，價單呎價介乎1.52萬至1.85萬元。

「該盤剛開放示範單位，其實我們通常以Partner為銷售經理，倚重他們專業意見，可見將來尚有兩大合作，其中港島東區新盤不需售樓紙，初步估計今年底至明年初軟銷，項目頗具規模；另一個和恒基合資的西營盤忠正街6至18號住宅盤，正進行前期規劃及間隔設計。」

上述港島東新盤，即新世界牽頭的北角繼園FLEUR PAVILIA，提供約611伙，主打三、四房大單位，部署年底推出，將是繼信置（00083）等灣仔囍匯後，區內規模最大新盤，參照同系紅盤北角柏傲山，去年起累售九成半單位共333伙，成交實用呎價達2.8萬元。此外，同屬培新及新世界的鰂魚涌前吉祥大廈重建發展，已完成拆樓，擬建一幢29層高辦公室大樓，以配合區內進一步商業發展。

港樓市購買力未見低

差估署最新數據指，私宅樓價指數升至300.1點，對比2012年6月升46%，再創新高位，吳美綺仍看到樓市積極面，「公司幾看好後市，旗下南區環角道洋房盤4月推出，也惜售而不提供減價或優惠。過去兩年細單位渴市，佔樓市升軌主力，因社會上年輕人嚮往獨立空間，即使窩居也不介意，眼前政府急速推地，只是追回之前的落後，供應上未應付到需求，除非利率連續性抽升，準買家才會停低諗一諗，但我估計9月加息似煙幕，或許到年底前微升0.25厘。」

培新併購出身的低調風格，也帶到土地市場，「事實是地皮愈來愈難拎，所有中小型發展商，其實都好『餓地』，坦白說，過去一、兩年我們沒有特別參與土地招標，一來大型項目較多，像鐵路上蓋物業或市建局招標，涉資上百億元。」

「有些公司每逢投地例必出席，我們比較策略性，入標前會問自己，在該區有無相關經驗，因較易控制成本，落成後樓價去到幾多也心中有數；如該區較少涉獵就會審慎點，例如近兩年好多屯門地皮推出，好可惜無機會在該區『插一枝旗』。」

匯價支持資金向外闖

新地日前耗資93億，投得元朗站項目，吳美綺指正好凸顯中小型財團的瓶頸，「元朗區挺吸引，但一考慮到競爭對手，便索性不用入標，當然更估不到最終樓面地價6,300元這樣高。」

她指本港房地產的新常態，將鼓勵愈來愈多財團「走出去」投資海外，「近來中小財團要和『大孖沙』分庭抗禮成功奪地，多數需採用合資形式，今次和A、B拍檔，下次輪到C，除非甘願一直只合資，否則土地儲備不會夠。相反，近兩年若留心報紙廣告，很多關於海外物業像澳洲、加拿大等，反映投資者把手上資金轉撥到海外。」

「培新前年斥約1.9億英鎊（約24億港元）購入英國倫敦Ampersand及曼徹斯特Great Northern Warehouse商業項目，前者完成翻新及招租，回報率合乎預期，市值較購入價升50%。去年並發展倫敦Chelsea Island小型住宅，位於奧林匹克區，提供89伙，已預售兩成，短期內預算再以5,000萬至6,000萬英鎊（約6億至7億港元）購入當地大型商業項目。考慮海外市場時匯價為關鍵，像近年英鎊及歐元低水，就享受到匯率優勢，例如在曼徹斯特住宅200萬元入門，投資回報已逾5厘。另外政局和法制需穩健，新興市場像越南暫時就不敢入市。」

撰文︰符廣全