【地產專題】二手寒冬 車位商舖炒起 加辣樓市蓄勢反彈

環球「水浸」持續挾高樓價，迫使港府事隔3年追加新遏市辣招，迄今一個月以來，二手屋苑成交萎縮五成、發展商銷售部署幾乎停頓，急設23.5%新盤優惠留客，買家則各師各法避開稅項，惟樓價初步未見回落，資金決堤反而席捲車位、民生商舖等非住宅「磚頭」市場。資深分析師林一鳴相信加辣效果屬於暫時性，最遲明年初樓價即反撲；浸大經濟系副教授巫伯雄總結加辣最大副作用，就是原本「有心有力」換樓的中產購買力大受限制。

加辣實施屆滿一個月，樓市各範疇都受影響，惟獨樓價依然扶搖直上。差餉及物業估價署近日公布， 10月份私人住宅樓價指數報303.8點，連升7個月，按月彈2.6%，追貼去年9月高峰期306.1差距僅0.75%，今年首10個月樓價累升6.6%，重上300關口創歷史次高。有別之前趨勢，港島區豪宅（約1,720平方呎以上）單月漲價多達21.2%，新界豪宅也貴了14.6%，各區上車盤（430平方呎或以下）卻僅漲0.3%至2.3%，反映火車頭角色扭轉，後市或改由豪宅「追落後」帶動。

差估署《香港物業報告》顯示，新界區現時上車盤普遍售價達430萬元，平均呎價1萬元，九龍區為1.1萬元，港島區1.35萬元，上車最少需580萬元資金；住宅租金連升6個月，新界細單位平均呎租25.8元，九龍區32.8元，港島區為39.6元。衡量整體二手樓價的中原城市領先指數（CCL）也不跌反升，本周五（12月2日）報144.47點，創59周新高，與出招前的143.49相比，微升0.7%，和政府統計數據滙合。

出招後私樓指數再升2.6%

事實上，11月4日劃一雙倍印花稅增至15%，對業界所造成的心理衝擊，也在逐步被消化掉。反映地產界情緒的中原經紀人指數（CSI）於政府突擊出招後，一度暴跌33.89點，最近三周卻收復失地重越50點分界線，該行研究部高級聯席董事黃良昇相信樓市基礎不變，仍屬於好淡爭持，最新指數回暖確認未來樓價不會下調。

衝擊，也在逐步被消化掉。反映地產界情緒的中原經紀人指數（CSI）於政府突擊出招後，一度暴跌33.89點，最近三周卻收復失地重越50點分界線，該行研究部高級聯席董事黃良昇相信樓市基礎不變，仍屬於好淡爭持，最新指數回暖確認未來樓價不會下調。

的確，新辣招對樓市藥效立竿見影，二手正步入寒冬期。綜觀全港十大藍籌屋苑，11月只錄得133宗二手成交，較前月254宗急跌47.6%，陷入近9個月低位，和5月至9月間維持280至300宗，有明顯距離，而平均成交呎價企硬。被視作「樓市探熱針」的太古城全月買賣跌七成僅得10宗，猶如農曆年傳統淡季，呎價力守1.59萬元，最新天星閣695平方呎連約三房戶，由持屋苑4伙的投資者讓步9.5%後沽950萬元「減磅」，較銀行估值折讓10%，同日另一間金山閣高層B室卻破紀錄996.8萬元易手，市況兩極化。

二手格局量跌價仍穩

備受收租客歡迎的「上車樂園」沙田第一城本月錄19宗成交，按月跌13.6%，平均呎價1.37萬元，美孚新邨跌56.1%至18宗成交。成績表最慘淡的康怡花園、麗港城及剛港鐵通車的黃埔花園，整月只4宗買賣，交投氣氛薄弱。今年上旬「癲價」頻現的天水圍嘉湖山莊以36宗易手支撐大市，包括麗湖居兩房戶，加辣後降價至359萬元拍板，呎價8,122元創近月新低。值得關注是，藍籌十大屋苑交投全線下跌，論呎價卻有6個屋苑上漲，顯示量跌價穩格局成形。

歸根究柢，現時全港六成、約74萬自置物業業主供滿樓，無債一身輕，遇上量寬減辣、新盤劈價環境，隨時套現過百萬元做首期樓換樓；相反現時加辣、加息等不利條件浮現，業主「換馬」成本增加，自然對手上物業變得惜售，換言之首置或剛需人士繼續要追價入市。

近期將軍澳寶明苑呎價1.35萬元、新蒲崗采頤花園呎價1.46萬元，先後成為新界及九龍「居屋王」，牛頭角淘大花園、奧運站君匯港及黃大仙鳳德邨破頂成交，不約而同就是由免15%新稅的用家承接。

辣招也打窒發展商部署，推售步伐全面轉慢。像中國海外（00688）啟德1號二期及同區嘉華（00173）嘉匯，便剎停原定上月推售的計劃，涉1,500伙供應，到最近以128平方呎「宿舍劏房」為招徠的俊和集團屯門菁雋，以及挾荃灣西站上蓋配套的長實（01113）海之戀始再軟銷，但同樣未落實應市日子。回顧11月初迄今開售新盤，仍舊只有盧華家族旗下馬頭角AVA 55，該盤首批72伙售出52.7%，其後卻連環錄買家「撻訂」放棄交易。事實上相比全新盤，發展商更加為拋售貨尾傷腦筋。

新盤成交挫9個月低位

原本從第三季起，一手樓市暢旺兼紅盤不斷，9月及10月新盤成交金額連續突破300億元，驚人勢頭在加辣後遭殃。市場估計，11月全港新盤僅售出600伙左右，吸金110億元，數量急挫近七成半，創9個月新低，期間發展商急急替買家減辣「救亡」。深諳「見招拆招」的長實最先出手，向旗下馬頭角君柏尚餘貨尾的買家，直接代繳15%印花稅，隨後最少五盤仿效，最闊綽大昌集團（00088）山頂賓吉道3號洋房項目，按價單F號洋房售4.576億元計，買家可獲回贈6,864萬元，相當於17個嘉湖兩房戶。

新地（00016）為屯門瓏門兩伙頂層貨尾，直接減價12.6%及13%，上車盤九建（00034）麥花臣匯更提供達23%樓價優惠。部分財團為「試水溫」反其道而行，面對辣招照樣加價，尤其現金流較充裕公司。信置（00083）西貢逸瓏海滙近期16伙貨尾劃一提價5%，西半山Cluny Park印花稅折扣減半至4.25%；麗展（00488）土瓜灣喜築加價8%；嘉華深灣9號複式戶更大幅加價62%至呎價逾8萬元，挑戰區內指標。

大環境量寬下資金成本平，傾向實質資產，近期氾濫資金就繞過住宅，一窩蜂轉入工商舖物業。上月加辣不到數日，各區車位已輪流破頂，帝滙•皇殿車位398萬元創九龍新高、Grand AUSTIN車位343萬易手、天晉車位218萬稱王將軍澳，盈翠半島車位200萬破青衣紀錄等，一時間蔓延各大屋苑，令車位儼然資金避難所。資深投資者蔡伯能也借勢拆售沙田河畔花園141個車位，短短4日內沽清，迅速套現1.4億元。

資金蜂擁入車位商舖

「盲搶車位」現象，似乎正重演2012年10月一幕，其時政府實施買家印花稅（BSD）及加強版額外印花稅（SSD），結果當年11月共錄3,000宗車位成交，「坐艇」或蝕讓個案比比皆是，業界料上月車位買賣亦達1,000宗。車位銀碼雖細，買家亦要平衡風險，因為租務需求取決於屋苑車位與住戶比例，若大廈公契列明車位只准住客使用，則投資價值較低，現時車位租金回報一般約2釐至2.5釐，並不比住宅優勝。加辣後舖市亦趨活躍，元朗世宙連沽3地舖金額達2.06億元。此外，大坑及旺角等區食肆及民生零售舖位屢錄成交。

林一鳴預料，辣招只能短期打擊樓市成交，惟影響力維持不到半年，期內樓價或微跌5%至10%，至明年首季農曆年後便會反彈回升。他解釋指，「今次加辣幫不到市民上車，政府只是為增加樓市供應爭取時間，但是太多土地發展受阻，我相信未來3、4年私人住宅供應逾9.3萬伙這個承諾難以兌現。考慮過去5年，全港收入首30%家庭的實質工資上漲，連同上車用家可創造30萬伙房屋需求，如果2017年美國加息一至兩次，每次加幅僅0.25釐，將支持樓價穩定。」

真用家換樓最受影響

巫伯雄表示二手市場觀望氣氛濃厚，放盤量被前一輪辣招鎖死，業主普遍不願降低叫價，導致買賣拉鋸，相信12月中美國議息結果之前，短期二手成交雪上加霜。「雖然樓價和市民負擔能力好脫節，但真正用家例如年輕夫婦，現時買樓基本上都只看樓價（lump sum）不理會呎價，他們居住需求急切，100幾平方呎都要買住先，見發展商回贈抵銷辣稅甚至有補助，就算是加辣都會入市。」

他續說，近期零售業銷貨額和就業率等多項數據，引證本港經濟基調穩健，而且人民幣貶值未完，將吸引資金進入港樓市場規避風險，「新招只適用於住宅，投資者和國內資金好快就轉攻工商舖，甚至是豪宅，南下買樓的力度不會中斷。反觀金管局對換樓客按揭掣肘大，先買新樓，後賣舊盤，現在還要多支付新辣稅15%，要半年內售出原有住宅物業才獲退稅，無疑令換樓者好大壓力。」

「如果業主未來換樓成本加重，他們放盤意慾大減，便形成放盤不足、二手流通率進一步下降的循環，形成樓價居高難下。除非特朗普明年1月上台後大力加息，或者今次加辣後收租客發現自己的物業投資回報，已經低過股票、基金及債券等其他投資工具，否則投資需求好難轉弱。」

撰文︰符廣全