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【地產專題】亨德森Tim Gibson:中港地產股值博

亨德森Tim Gibson:中港地產股值博

亞太區經濟思變,日圓及澳元插水觸發匯率戰,左右當地物業形勢,而中港樓市則由熾熱股市撐起,亨德森全球地產股票基金聯席董事Tim Gibson剖析區內前景,指漸趨寬鬆的貨幣及房屋政策,利好中港地產板塊股價,包括瑞安房地產(00272)及新鴻基地產(00016)等,惟投資日本及澳洲樓容易「賺價蝕匯」;另外英國樓市自今年5月大選後趨明朗,料樓價未來一年有更大升值空間。

年內多次增持公司股份的恒地 (00012)主席李兆基,近期重申「買股好過買樓」因地產股折讓大,其見解或許放諸海外皆準。由於美國上月新增28萬個職位,就業理想,加深聯儲局9月加息的揣測,以及新興市場走資壓力,按彭博社追蹤的12隻亞洲貨幣當中,除日圓、韓圜捱沽,馬幣和印尼盾跌至9年和17年新低,Tim Gibson相信亞太區貨幣疲軟,日本、澳洲物業回報已一般,但地產股整體仍有正面因素。

「環顧中、日等國政府,銳意逐步放寬政策,以調控經濟放緩局面,在這個放寬政策的大環境下,地產類股份將受惠,目前我們在亞太區持倉偏重香港上市的地產股,對此策略感到滿意。雖然4、5月一輪股市急升後,股值吸引力略為回落,但與收益率(Earnings Rate)處於歷史低位的各國政府債券相比,地產股仍然受充分支持。估計地產股相繼公布2015年全年業績前的一段期間,任何提升股本回報、增加派息或購回股份的正面訊號,都可推動地產股繼續上揚。」

日本樓升值跑輸匯價

受港人關注的日圓貶值持續,當地資產價格受壓,因美國強勁就業數據刺激,本周日圓兌美元一度跌見125.68,觸及近13年以來新低,每百日圓兌港元則跌穿「61算」關口,跌兌6.17港元,Tim Gibson指情況影響當地樓市信心,但同時大量遊客被吸引訪日,藉由酒店業暢旺可減輕對地產界影響。

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「日圓貶值非常明顯,跌幅甚至有點戲劇化,皆因經濟復甦步伐未如預期,弱日圓刺激政策現初見成效,為推動本財政年度的通脹及國內生產總值(GDP)增長,日本政府縱不情願,也不得不沿用弱日圓方針,預算短至中期內,美元兌日圓會穩定維持在最少120水平以上。」

本港樓價高企,港人投資視綫轉到海外,東瀛樓如雨後春筍,每逢周末,例必有大大小小物業簡介會舉行,Tim Gibson提及此熱潮,指日本樓投資價值受匯率掣肘。「從成交數據來看,日本不動產交投今年未受太大鼓舞,主因樓價上升較緩慢(2014年東京區樓價升 幅為1.3%),難抵銷日圓匯價跌勢,直接購日本物業容易賺樓價、蝕匯率。」

「舉例說,投資者如果兩年前,以較現時貴兩成多的匯率買入日本樓,不知不覺已損失相當樓價,很大機會『坐艇』,更棘手是當地二手淡靜,想找新買家承接也有困難,計及繁瑣稅項和手續,譬如租金收入稅等,普遍出租回報率2厘至3厘亦非特別吸引。」

旅業旺酒店財團看俏

「近年日本最大筆住宅買賣,由新加坡政府投資公司(GIC)包辦,但即使日本一綫城市住宅,也少見外資或基金公司掃貨,令日本樓價難像開放型樓市,例如倫敦和香港一樣輕易炒起。當然,如果日圓積弱長此下去,可以想像中國資金愈加進入日本樓市。」

「弱日圓效應,最直接是今年訪日旅客上升,打破歷來新高紀錄,尤其中國旅客被兩地文化差異吸引,其次來自美洲增幅不少,帶動日本手袋、鐘錶等高檔奢侈品銷售,對國民日常消費也產生推動作用,倘若暑假期間到東京街頭閒逛,不難認出數量可觀的中國旅客。」

此 消彼長,「相信日本物業市場以酒店業受益最大,房間供求緊張,且利好因素如開放博彩業計劃、2020年主辦奧運等,加上酒店房租調整較住宅靈活,可早一步 迎接旅遊業升溫,當地酒店房租料有很大上升潛力,部分擁有酒店業務財團如三井不動產、住友集團等可看高一綫,吸引基金加大持有。」

日圓疲勢 何時了?「需視乎經濟基本面反應,會否出現資產泡沫,或進口成本造成國民生活負擔等,但在GDP增長2%的目標下,相信日本政府不會放棄量寬(QE)方針。」本周三(10日),日本央行行長黑田東彥表示,日圓實際有效匯率已「相當疲弱」,並重返2008年雷曼倒閉前的水平,該言論令日圓回升1.5%,至 每美元兌122.45日圓的兩周高位。

央行減息成內房啟示

中國央行為穩住樓市及經濟,上月初下調0.25厘存貸利率,近半年來第三度減息,令市場揣測中國QE時代來臨,亦令一眾內房企業經歷去年的冰封期後,可望迎接復甦。Tim Gibson表示,「美、日股市近月衝高位,但真正令人驁喜的是內地A股,在央行減息協助下,股市飆升至2008年金融危機迄今新高。另外,內地各省市陸續撤銷房策限制,譬如限購令、下調第二套房首付比例等,明顯令房地產業回暖,中國地產類股份前月錄得34.6%強勁升幅,遠遠跑贏亞洲區整體3%增長。」

「市場反思減息背後的訊號,其一是中國GDP增長放緩,預測創近11年新低,這情況是自然趨勢,隨中國經濟逐步轉型早晚也會出現,不算壞事。中國是否已進入一個全新的減息周期?目前仍難定論,因央行需平衡不同複雜因素,像砌併圖般絞盡腦汁,但內地企業負債過高,減息要達到具體目的,的確不可能一步到位。相信可預見將來或今年內,央行遲早會進行另一次幅度相同或更大的減息決定。」

「自滬港通實施、中港基金互認,還有計劃出台的深港通,推動中國資本市場向國際開放,料內地地產股急升局面也會繼續,除少數中小型發展商受負債問題困擾,融資成本較輕的萬科集團(02202)和保利置業(00119)值得看好。此外,瑞安房地產擁有較佳資產配置,今年80%推售項目位於深圳、上海等一綫城市,兼具商場和寫字樓項目,也值得看好。」

事實上,摩通本周即以每股平均價2.366元,增持瑞安房地產7,244萬股或0.9%,涉資共1.7億元,最新持股量增至7.17%,此外瑞銀於5月初報告,亦曾把瑞安房地產評級至「買入」,目標價2.92元。瑞安房地產周五收報2.36元,升4.425%。

「中國樓市始終較多由政府主導,不想房價無止盡地升,亦不想房企『硬着陸』,因此政策掌握十分準確,我認為中央調控樓市目的已達到。不過,可預測國內三、四綫城市房價進一步受壓,相反一綫城市庫存量較少,僅足夠應付未來一年購買力,樓價將獲支持,城市間樓價分化的現象料加劇;至於成都、杭州等「1.5綫」城 市,需繼續發揮相對優勢和個性,才可以與京滬並駕齊驅。」

萬萬合作料達雙贏

近年內地房產商講求轉型,冀做到輕資本化,加強品牌打造及盈利能力,避免被高貸款成本和不良資產攤薄利潤,近月促成的萬達商業(03699)及萬科兩大中國房地產龍頭合作,便教市場人士跌眼鏡,Tim Gibson則認為「雙萬」合作屬意料之內。「萬達和萬科都是中國房產巨企,既然互相不能擊倒對手,倒不如聯手合作。而且兩家公司各有強項,萬達一直專注商業和辦公室項目,萬科則擅長興建住宅,擁有首屈一指的充裕土地儲備,雖然萬科今年加入競爭商業地產市場,但他們也清楚短時間內,難以追上萬達的發展水 平。」

「相反,兩者聯手可最大程度開發三、四綫落後城市,在北京、上海也適宜進行大型綜合體項目,這類混合式建築逐漸盛行國內,譬如大廈基座是住宅,周邊可用作甲級商廈。財務上也有好處,可以降低兩者的投資風險,加快資金回籠,方便吸納條件良好的地王項目,故合作對雙方股價有利,相信未來也會產生火花。」

長實重組後看高一綫

有意見指房地產投資信託基金(REITs,Real Estate Investment Trust)將在中國落地生根,Tim Gibson認為是言之尚早,「並非沒有先例,像長實地產(01113)旗下也有多個房產投資基金,投資組合逾160萬平方米,但在中國就行不通,因為 REITs一般持商業物業為主而非住宅,問題是內地商廈的租金水平長期偏低,即使上海普遍亦低於3厘,難以吸引投資者青睞。」

本港方面,港股受惠於中國股市急升,加上一手樓銷售興旺,同時支撐起樓市表現,差餉物業估價署最新數據顯示,4月份私宅樓價指數再創新高,按月升1.9%,報297.1點,單是今年首四個月,樓價已累升逾6%。

「香港樓市基調好,樓價短至中期穩健發展,例如新地每次有樓盤開售,銷情都十分迅速,股價對比其銷量有一定折讓,且涵蓋上車客需求的中小型住宅,以至高級豪宅市場,商場樓面多同時涉足內地,故可以看好;此外經過合併重組後的長實有一定折讓,亦值得留意。」

 

Tim Gibson

現職︰亨德森全球地產股票基金聯席董事

事業︰2011年加入亨德森投資,負責亞太區地產基金

轉到安保資本(AMP Capital),出任歐洲基金經理

畢業後在摩根士丹利工作,先後到英國及荷蘭擔任地產投資分析員

學歷︰蘇格蘭聖安德魯斯大學經濟學碩士

 

撰文︰符廣全