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【地產專題】劏房媲美山頂 年底遇入伙潮 住宅租金拋離樓價

【地產專題】劏房媲美山頂 年底遇入伙潮 住宅租金拋離樓價

樓市暖化有跡可尋,二手買賣成交外,租金上漲勢頭更急。百大藍籌屋苑租金連升4個月,沙田第一城呎租破頂,豪宅空置率保持低位;但綜合分析,不足400平方呎小型單位,將在租賃市場愈來愈搶手,原因是政府對工廈措施轉變、租盤蒸發及新盤樓花期偏長,據了解位於銅鑼灣鬧市的迷你租盤,雖然質素良莠不齊,呎租卻逾百元媲美山頂大宅。展望暑期旺季過後,租賃市場勢受兩大因素左右,包括新盤入伙潮及金管局煞停高成數按揭,市場人士不妨留意。

租金水位悄悄高漲。據差餉物業估價署《香港物業報告8月補編》顯示,本港6月份私人住宅樓價指數持平,按月無升跌,中止短暫升勢,反觀私人住宅租金方面,差估署數據已經連升兩個月,6月份指數錄得165.1點,按月升0.49%,兩月間累積「加租」1.1%,雖然相比去年9月樓市高峰期177.5點,依然相差約 6.98%,但已反映出租金抗跌能力較同期樓價強,原因是樓價去年9月後一度跌幅多達15%,即使近月醞釀反彈,迄今仍累跌9.93%。

7、 8月為傳統租務旺季,不少家長客依照子女升學的派位結果,選擇心水地區租盤,並紛紛趕於新學期前「拍板」,以便利用暑假完成搬屋,更重要是近年大學宿位供不應求嚴重,來港內地生夾租、甚至獨租私樓如雨後春筍,像近日6名內地女生預繳30萬元合租大圍盛世三房戶,推高各大學附近租金。業界指6月份住宅租務成交宗數已重返2013年8月旺市情況,可以預計,反映暑假市況的未來兩個月租金指數,很大機會進一步水漲船高。

第一城呎租50元破紀錄

全港100個大型屋苑的平均租金,據中原地產公布新簽租約統計資料,近4個月不斷向上,累升達到4.3%,7月平均實用面積呎租為31.6元,按月升1.3%,各涉逾萬戶的紅磡黃埔花園及「樓市寒暑表」鰂魚涌太古城,近4個月租金分別躍升10.9%及9.5%,成為芸芸屋苑之冠,沙田第一城和嘉湖山莊升幅逾8%,美孚新村及麗港城反彈6%以上。中原高級聯席董事黃良昇指出,今年旺租期提早來臨,學生、家長客以外,主力新租戶是國際企業外籍員工,刺激平均租金上望去年9月的34元高位。

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近日租務市場,最矚目為沙田第一城的45座頂層兩房單位,實用面積284平方呎,屬該屋苑最細戶型,但連天台及裝修,故放租一周,即獲外區家庭客垂青,不議價下以每月1.4萬元承租,實用呎租49.3元,高市價16.7%,刷新屋苑歷史紀錄,呎租直逼九龍站豪宅水平。翻查業主去年7月才以斥資438萬元買入,是次租金回報率3.8厘,較一般新盤不足3厘理想。綜合個案反映目前租務市場,以細單位租盤潛力較高。上述連續兩月報升的差估署租金指數,最大動力正是A類單位(實用面積431平方呎或以下),單月升幅為0.83%,兩月累升1.7%,均跑贏大市;相 反地,面積達1,076至1,721平方呎,甚至1,722平方呎以上的豪宅大戶,租金同時回軟0.6%。

藍籌屋苑租盤數目下降

租金拾級而上,首要原因是缺盤嚴重。美聯物業放盤數字可見,十大屋苑7月底合計總放租單位,共有2,260個,對比上月初為2,350個,換言之一個月間淨減少約90個租盤,減幅3.8%。以太古城為例,7月份平均呎價靠近39元,屬去年12月底後新高,現時屋苑租盤剩下望內園或街樓景居多,部分上手租客剛搬出,業主仍在翻新單位,故真正放租的鎖匙盤已大幅降至約56個,優質租盤更加罕有。

租賃有價有市,一方面因為樓市前景未卜,準買家擱置入市而轉買為租,業主或許賣樓售後租回,另一方面也和新盤供應息息相關。過往一手盤樓花期短,華懋及嘉里建設(00683)等發展商都傾向出售現樓,不少買家可即買即住,但自從政府2013年開始,把住宅預售申請期由20個月放寬至30個月,發展商於提早套現及減少利息開支的誘因下,愈來愈集中推出遠期樓花 盤,若干鐵路上蓋或舊契項目,更早在樓花期38個月時已經申請賣樓。目前樓花期30個月以上項目,已佔新盤市場比率74%,按年增幅三成。

放眼市場,近日受追捧、分別標榜197萬元及276萬元低價入場的南豐屯門豐連和宏安(01243)馬鞍山薈朗,不約而同樓花期26個月以上,前者開售沽 318伙成為今年最強新盤,開放式及一房戶認購一空。這反映上車客對細碼單位的置業需求依然濃烈,但新盤樓花期長,即使今日簽約當業主,到項目落成及交樓 有2至3年空白期,形成巨大的租樓需求,長遠會繼續支撐租金水平。

違規工廈逐步被取締

紀惠集團行政總裁湯文亮提出另一個更值 得細味的租市走勢因素,就是政府對於工廈居住政策即將大大扭轉。「早前城中連環發生火警,引起社會大眾注意,因為當中牽涉到工廈劏房,再多一場火就唔得掂,所以當局未來打擊工廈住宿用途,在執法上一定會非常地嚴厲。很多現時住在工廈劏房的人,即將被通知搬走並要另覓棲身之處,以他們的入息,只能租得起迷你單位,小型單位租金接下來會被扯高。」

他指的是上月8日發生的長沙灣昌發工廠火警,被揭發違規劏房並有人居住,現場欠缺灑水系統,意外連 同牛頭角時昌迷你倉四級大火受高度重視。地政總署隨即宣布本月29日起,工廈單位如違契會列作取締目標,政府有權14天內收回業權。發展局局長陳茂波也表 明,在新一屆立法會將提交工廈劏房刑事化條例草案,意味全港最少涉逾1萬居民的「工廈地下樓市」,有機會從此消失。

湯文亮續指,「傳聞說工廈劏房家庭多達1.2萬戶,少數竟然聘用菲傭,真的匪夷所思,點解咁多工廈劏房戶出現,很大原因是早年關愛基金撥款,每戶劏房贈一萬元,令劏房戶一星期增 加20%,像是半合法一樣,演變到今日局面,發生幾次大火才令政府對工廈劏房有所警覺。」為數不少的工廈劏房戶,預計逐步會遷走,惟公屋輪候遙遙無期,該 批租客最終或流入租務市場。

有投資者洞悉先機,近期傳出不少屋苑單位改裝拆細成為住宅劏房,迎接未見底的租務需求。例如屯門市廣場8座低層 一個兩房戶,351平方呎,收租多年後業主收回單位,重新間成兩劏房,各160平方呎設獨立廁所,馬上獲承租,兩房共收月租1.27萬元,比原本單位租值 9,000元,大增41%。舊區物業分劏更誇張,葵涌區有租盤就位於單位洗手間內,原本是企缸的30多平方呎變為床舖,與坐廁為鄰,月租1,800元,與工廈劏房租金,及新盤兩房管理費相若。

銅鑼灣細盤租金驚人

事實上,超細碼租盤在港島鬧市也大行其道。記者近日透過「地膽」代 理行,到銅鑼灣核心地段15個有匙租盤參觀,實用面積介乎60至150平方呎不等。有趣的是,其中最便宜單位,竟然位於人流車水馬龍、全球最貴重商舖林立 的羅素街,該唐樓對正時代廣場,租盤在5樓,上落要攀樓梯,單位一劏四後僅餘60平方呎,放置一張碌架床後,幾乎已沒空間走動,冷氣機馬力微弱,正值炎夏 不免汗流浹背,床位和洗手間以趟門相隔,廁所內設小型窗口,勉強合乎消防條例,單位叫租4,600元,呎租約77元。

另一個利舞台附近唐樓 租盤採光較佳,一劏五後仍有140平方呎空間,整列窗戶向街,惟洗手間設備殘舊;百德新街有租盤翻新後裝修接近服務式住宅,但鄰房傳來寵物狗吠聲。綜觀該 批租盤,呎租由55元起至108元,媲美新地(00016)山頂洋房SHOUSON PEAK呎租100至110元水平。代理透露上述租盤不准明火煮食,但距離港鐵站數分鐘路程,可靈活短租3個月起,故承租速度甚快。

據悉, 近月有大型發展商替收購中的銅鑼灣舊樓招租,鄰近世貿中心及豐泰基金商廈TOWER 535, 吸引投資者研究劏房後分租圖利。由於市區細單位租務需求不減,單計銅鑼灣及灣仔區, 粗略約2,000個住宅劏房,現時流轉率僅1%,即每月約20個房間有租客走,幾乎一有空房就迅速被吸納。

撰文:符廣全