【地產專題】加息陰霾暫緩 看淡樓市聲漸響

美國息率維持不變，樓市最大不利因素看來暫時紓緩，惟消息卻無助二手交投回升，減價個案持續，發展商也趁下月聯儲局再召開議息會議前，急急推出手頭上餘貨。事實上，據經絡按揭調查顯示，隨着樓價愈升愈高，預期樓價將下跌的市民數量明顯增加。按此推論，觀望氣氛漸增下，相信第四季樓市交投會進一步下跌。

美國聯儲局於上周五（18日）凌晨議息會議後公布維持利率不變，對樓市而言屬利好因素，但消息公布後的首個周六、日（19日及20日）的二手交投未見起色， 據美聯物業的數字，十大藍籌屋苑錄期內只錄得5宗買賣成交，按周減少16.7%，創3月初以來金管局再度公布收緊物業按揭成數措施後的28周新低。

十大屋苑中7個錄「零成交」，包括港島區3個指標屋苑太古城、康怡花園及海怡半島，全數「捧蛋」。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，發展商以貼近二手價加推新盤，搶奪原本已疲弱的市場購買力，部分二手業主雖然態度軟化，願意擴大議價幅度，惟仍不足以吸引一手向隅客垂青，令二手市況陷入膠着。

觀察最近的二手交投，減價幅度漸見明顯，可見不少業主怕今年底前加息機會仍存在，加上一手新盤搶去大部分購買力，故願意接受現實減價沽貨，如北角富豪閣4座中層B室，實用面積710平方呎，業主於6月份起放盤，當時開價1,070萬元，近日終減價以955萬元沽出，減幅達一成，成交價略低市價約7%。此外， 粉嶺碧湖花園5座低層C室，實用面積約441平方呎，業主認為樓價見頂，決定減價25萬元，以約403萬元沽出單位，減幅近6%，造價為屋苑近期低位。

發展商加快推盤

議息結果公布後，發展商推盤步伐明顯加快，紛紛於將來臨的中秋節檔期加推單位，務求盡快散貨。其中早前熱賣、九建（00034）旗下的紅磡環海•東岸，項目已推出的單位已累售592伙，接近沽清，日前再加推110伙，未有加價，可見發展商期望於短期內沽清單位。

此外，另一主打細單位的宏基資本（02288）尖沙咀匯萃，也重新增加優惠以谷銷情；由嘉里（00683）牽頭發展的沙田玖瓏山也於本周五（25日）發售 60伙。大價新盤亦趁機推出，太古地產（01972）旗下大嶼山南岸WHITESANDS，於周二（22日）公布24幢洋房的招標發售安排。

長實地產（01113）旗下維港•星岸於同日推出景觀最優質的第5座樓王星海譽34伙單位，實用面積1,027平方呎至1,358平方呎，價單定價達 2,350萬元至4,371萬元，實用面積呎價22,527元至32,832元。值得留意的，是長實特別向非本港買家「埋手」，推出針對非本港永久居民及 公司名義買家的「置港優惠付款」計劃，總折扣優惠售價15.5%。

長實執行董事趙國雄透露，維港•星岸過去售出約100伙中，內地買家只有數個，比例不算多，據他們的了解，原因為不少內地人因還未成為本港永久居民，需要支付買家印花稅等稅項而未有購入單位，故是次希望協助該類買家購入單位。 他續稱，息口因素對內地客而言影響較少，「內地客更加不怕加息，現在於內地買樓做按揭，息率達6厘，於香港承造樓按息率只是2厘左右，對他們來說好平，加上人民幣貶值，來香港買資產相對較保值，因此大部分人也認為加息不算太重要的事。」

市民入市趨審慎

雖然加息期仍未來臨，但近來市民對樓市前景的心態漸起變化，預期樓價將下跌的市民數量明顯增加。經絡按揭轉介於上周議息結果公布後透過電話及互聯網方式，成功訪問322個市民，了 解加息對市民置業的影響及對樓市的最新取態。調查結果顯示，市民對息口走勢的關注度日漸提升，有47%受訪者預期今年樓價走勢平穩，認為樓價下跌的佔 28%，預期樓價上升的則佔25%，去年同期的調查中，預期樓價上升的受訪者高達62%，有35%人士預期樓價走勢平穩，只有3%市民認為樓價會下跌；換言之，相信樓價會下跌的市民明顯增加25個百分點，反映樓價持續高企，普遍市民預期樓價有調整空間，對後市的取態由樂觀轉趨審慎。

至於最影響市民入市決定的因素，樓控措施及房屋供應分別佔39%及28%，至於息口走勢則佔25%，對比去年同期調查，加息對市場的影響力逐漸受關注，相對去年的 19%增加6個百分點。不過，盡管加息周期即將重臨，有54%業主仍然認為加息50點子以下屬合理水平，認為加息50點子至1厘合理的佔31%，由此證明，加息期來臨已在大部分市民的預期之內。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，2008年金融海嘯至今事隔7年，美國早已結束量化寬鬆措施，預期息口正常化過程將無可避免，但她相信香港有條件落後於美國加息。

加息心理已消化

劉圓圓表示，回顧對上一次加息週期，即是2004 年至2006年間，美國兩年內加息17次，累計加息4.25厘，期內本港最優惠按揭利率只跟隨調整13次，累計加息達3厘，反映本港按息上調步伐不一定與美國同步。她指：「香港的銀行結餘很充裕，有逾3,200億元，據我們跟銀行的接觸，他們沒有大的資金壓力，除非市況突然逆轉，有資金流走，我相信今年第四季息口會在橫行的水平。」她認為，息口上升將令樓價下跌，「大家似乎相信樓價會出現調整，令成交轉弱，業主不再太心雄，一手定價不會太進取，二手的議價空間會增加，這樣樓價就會調整。」惟她強調，加息並不是突如其來出現的因素，樓價沒有大跌理由，年底前本港低息環境持續，「經絡按息」料於2厘至2.15 厘窄幅徘徊。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳則表示，美國將於今年內象徵式加息一次，但幅度相當輕微，主要是只為着利率正常化起步之目標。她估計即使美國展開加息，美國貨幣政策亦先會繼續維持適度寬鬆，利率正常化只會以溫和漸進方式進行，而本港按揭息率在有條件不跟隨美息走勢的情況下，維持目前處於2厘至2.15厘的低水平。由於本港已有一系列樓按措施防守，只要經濟基調良好，市場可消化敏感情緒及消化加息因素。

料今年底必加息

她又指，目前業主與買家拉鋸局面依然，僅有少數減價個案浮現，料今年第四季樓價橫行為主，波幅僅於5%之內。另方面，普遍券商也相信今年只會加息一次。摩根 士丹利美國經濟師表示，預期美國聯儲公開市場委員會將在12月份進行加息。渣打銀行對稍後10月的議息會議持觀望態度，預期今年底將會加息，並預料明年將 會兩度加息。

由此可見，市場普遍意見也認為加息是志在必行，加息幅度不會大，但市民入市意欲已不及以往，過去數月樓價升幅放緩，相信第四季 成交量持續處於低位。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，截止至9月15日，全港二手私人住宅A類單位（實用面積少於431平方呎）、B類單位（實用 面積為431至752平方呎）、C類單位（753至1075平方呎）於第三季平均買賣金額錄587萬元，較第二季的573萬元上升2.5%，反映中小型單 位售價持續上升，但升幅較第二季的6.3%及第一季的6%放緩。黃良昇預計早前股市大跌，加上經濟前景未明，息口維持不變，令二手成交膠着，樓價欠缺上升 動力，預期第四季樓價繼續窄幅徘徊。

撰文︰陳詠妍