【地產專題】大手入貨破辣招 用家入市難上難

樓價再度亢奮，置業不易，尤其對用家而言，即使儲夠首期也不代表上車路一帆風順，皆因樓市已悄悄重燃炒風，最明顯莫過嘉華國際（00173）於啟德區的新盤嘉匯有「一客多買」橫掃15伙，投資者佔各盤客源高達四至五成，與政府口中的「成功遏抑投資和炒賣需求」是兩個世界。究其原因，去年11月加辣存在漏洞，讓炒家可藉同一份買賣合約重複入市避稅，刺激大手成交迄今激增1.3倍，按照發展商優待豪客慣例，真正用家選購心水單位的機會微乎其微。

美國上周調升利率0.25厘，3個月內兩次加息，本港樓市卻依舊火熱，中原城市指數（CCL）周五（24日）報150.55，再創歷史新高，過去周末匯璽、MONTEREY及星漣海三大新盤開售沽出逾千伙，本月一手市場交投料衝破3,500宗，重返2013年一手樓例後高峰。不過此批購買力很大程度由投資者起，和上月《施政報告》形容「樓市目前九成半為首置客」、「過去4年本屆政府多次採取措施，成功遏抑外來需求、投資需求和炒賣需求」的論述截然不同。

去年11月4日政府突擊加辣，全面提高住宅物業買賣印花稅至15%，竟正是炒風復辟的分水嶺。據一手成交紀錄冊顯示，去年10月加辣前新盤暢旺，但以同一份臨時買賣合約，連環掃入多個單位的大手交易，僅僅涉及94個單位，佔整體一手成交約3%。惟及至上月，投資者大手入市已迅速增加至最少220伙，連續3個月突破百宗關口，較加辣前驟升1.3倍，佔一手成交比例顯著升至近20%。

走法律罅 舖王慳近2億稅

當中，一次購買3伙以上的豪客數量，也比加辣前增加超過一成。單計市場焦點的啟德區，最少200個新盤單位屬大手沽貨，濃縮為80宗交易，中海外（00688）啟德一號開售時的投資客比例達50%，更誇張是嘉匯，有港人炒家豪擲1.45億元，一次過購入15個兩房戶作收租用途，回報率料達3厘；該盤迄今累售500多個單位，投資者入市比例高達50%。

投資者「一契多買」策略盛行，源於政策漏洞。去年政府加辣15%，適用於公司名義及海外買家，惟獨手上無持住宅單位的香港永久居民獲得豁免，原意是協助用家上車，但對於首次置業所購買的單位上限，當局並無相應限制，結果成為法律的灰色地帶。上述連掃15伙的嘉匯買家，雖然明顯以中長線投資收租為目的，但由於登記人手上不持物業，被界定為上車客，加上以同一樓契連購15伙，故全部單位都毋須支付辣稅，估計該投資者藉此法鑽空子，成功避稅4,000萬元。

洞悉市場脈絡的投資界老行尊，更早把握「首置機遇」。去年11月底，《福布斯》估計身家逾300億元、坐擁過百收租物業的大鴻輝集團主席梁紹鴻，就以私人名義大手購入九龍倉（00004）山頂豪宅Mount Nicholson第二期16樓A及B室以及7樓A室，3伙總成交價12.24億元，呎價逾10萬元，貴絕亞洲分層住宅。據悉，此宗樓王級成交的註冊買家為梁紹鴻母親陳鳳儀，其原本自住的梅道居所由海外公司持有，故保留首置客身分，幫助「舖王」僅付4.25%基本釐印費即5,202萬元，慳稅多達1.83億元。

施永青︰資金無其他出路

由此可見，出招後不到一個月，市場已找到化解一成半辣稅的方法，不過發展商在去年尾的樓市傳統淡季減少了推盤，才令漏洞並不顯眼。到今年2月，市況隨小陽春爆發而全面復甦，踏入新盤推售潮，買家採用「一契多買」方式入市也像雨後春筍，於一手市場逐漸變得普及。

趨勢成因之一，是投資者的心態和置業算盤改變，傾向認同「一契多買」為有效的慳稅方式。當想到第二個或以上單位可免去15%辣稅時，變相等於85折買樓，尤其容易被吸引作大手掃貨。有代理形容，市民慳稅奇謀盡出，較常見是年輕弟妹符合首置資格，其哥哥或姊姊就借名再多購一兩伙，造就市場頻頻見到「一客兩、三食」情況。

近期對樓市前景轉向樂觀的中原集團主席施永青也指，「目前本港銀行存款總額是1997年的4倍，有人說住宅購買力很快無以為繼，我思前想後並不同意。新一代靠打工儲錢買樓是好難，遙遙無期，但好多人袋裏仍好有錢。例如投資者鍾意物業，多數借身邊親戚名義入市，例如剛滿18歲子女，甚至我見過連老人家、婆婆都簽約，合乎首置條件，就慳好多稅。」

他續說，「這批『首置者』實際都是為收租，不是為自住。所以辣招後，的確杜絕了外來投資者，但本地人繼續千方百計買樓投資，畢竟樓價升浪未完，如果袋裏有足夠支付首期的錢，投資者似乎也找不到比買樓還可靠的投資工具，資金除物業外沒太多出路，不是人人有心機追實股市。」

論「資」排輩 真用家執貨尾

按照稅局資料，涉及購買第二間物業的雙倍印花稅（Double Stamp Duty）個案從加辣起，回落至每月數百宗低水平，政府以此作為擊退炒家的證據。不過，在買家紛紛為減少繳稅而採用首置客身分、大手掃貨的現狀下，該數字已不能反映投資需求。更重要是「一契多買」除了造成首置客主導、加辣擊退投資者的樓市假象，並使政府庫稅收入降低外，更會大大削弱用家揀選心儀單位的機會。

原因是現時市面大多數新盤銷售，發展商都會按代理行預先了解的買家意向，把客源分類，準備購入兩伙或以上的客人會被歸納為A組，在開售當日會獲得優先揀樓的待遇，打算買一伙的一般買家，則會劃為B組。譬如目前最搶手的鐵路盤新地（00016）南昌站匯璽，大手客都分等級，要購買兩個四房大單位才算A1組，可以排頭位上午揀樓，以銀碼計，兩伙四房戶相加，即使低層售價亦需5,000萬元起，優先資格門檻不低。

結果該盤上周六（3日18日）開賣當日，單是A1組已多達270名準買家到場登記，消息指當叫到30號籌左右，首批309伙中的四房單位已被全數認購，導致認購了四房戶連細單位的在場數百名A2組準買家，連揀樓消耗板也望不到一眼就要打道回府。至於B組客戶，普遍於開售日的稍後時段，即是待所有大手客完成簽約，才可以挑選尚餘下來的單位。

當B組買家進入售樓處，不少原本心儀的坐向或間隔單位可能已被買走，感覺上愈來愈少單位可選，變相形成飢餓行銷環境，容易在怕執輸心態下「扑鎚」入市。近日確有B組買家反映揀樓倉卒，事前排隊一小時，但埋後發展商沒提供充足考慮時間，工作人員已「流水作業式」迅速要求在消耗表上落貼紙，整個揀樓過程不到一分鐘。然後馬不停蹄簽約、解單（由律師解釋樓契內容），連所購單位的具體坐向景觀都要簽約後才知道，期間代理又不停游說買家一張契多買兩間，或者悄聲交代「鄰買家已經揀好」、「不可以張揚，要細細聲向發展商講要咩單位，否則會被其他買家搶走」等，以營造千載難逢、今次不買就沒下次機會的緊湊氣氛。

站在用家角度，觀乎目前新盤市況熾熱，不時收票逾萬張、超額認購達數十倍以上，單是想在云云過萬名入票者中，抽籤取得較前的籌號，已經需要十分運氣，再加上按入市資金「論資排輩」的大手客制度，用家在新盤上車猶如要經過五關、斬六將，難度愈來愈高。

大客湧現 安排易惹爭議

此外即使新盤受一手銷售條例監管，但發展商處理大手客做法，仍不時衍生爭議。例如多數新盤都定額配售派貨予不同代理公司分銷，代理不時出現有客在手但盤源不足情況。據悉有代理瞄準發展商歡迎大手客、旨在加快去貨這一點，找「死士」大手認購後即晚撻訂，然後搶在其他代理行前「執雞」，以手上的真實客戶認購撻訂的多個單位。

較簡單的，也有代理向買家教路冒充大手客，以搶在A組時段就進入售樓處優先揀樓，等到揀到一個心儀單位後，臨場就以各種理由向職員推辭購買另一個單位，包括心水間隔被沽清、風水不合等，而發展商為求顧客至上，也沒有拒絕簽署交易的理由，上述都是大手客湧現之下，在新盤市場帶來的不公平現象，令真正用家較易受忽略。

近日流傳政府即將再次出招，杜絕大手客「一簽多買」做法，惟運房局本周三（22日）否認消息，指雖然立法會審議去年加辣草案的辯論中，發現情況開始在樓市流行，但由於加辣15%只是非常時期的需求管理措施，而「一簽多買」屬於稅務的根本性問題，因此暫時沒有考慮改變。在可見將來，假如一單多買的情況延續下去，剛性住屋需求的真正用家面對大手客搶盤，要置業安居相信有一定挑戰，除了考慮保利置業（00119）啟德龍譽等少數不設大手客優先的新盤，本月底接受申請的新居屋彩虹彩興苑、大嶼山銀蔚苑及銀河苑，可能也是個不錯選擇，畢竟加息周期漸入正軌，本港又迎接久違的通縮，樓市前景仍然存在一定未知數。

撰文：符廣全