【地產專題】宏基資本趁勢推新式工廈

物業投資公司宏基資本（02288），由從事室內裝修轉型至資本性投資的3年多以來，已涉足商業及住宅項目，旗下觀塘商廈宏基資本大廈更成為其得意之作， 項目內部回報率逾40%。集團的最新動作，就是發展新式工廈，今年將推出長沙灣永康街55至57號及大角咀必發道兩大新式工廈項目，其中長沙灣項目更將於短期內以樓花形式推出。宏基資本主席兼行政總裁陳偉倫表示，新式工廈的價錢較相宜，但外觀上跟商廈其實沒有分別，相信市場對新式工廈有一定需求，也會成市場的新趨勢。

近月新盤市場百花齊放，工廈市場於上月開始轉活，4月份工廈錄得214宗登記，按月上升69%；註冊金額也達13.7億元，按月上升34%。新地（00016）旗下位於長沙灣青山道668號的新式工廈樓花W668，上月以低價開售，銷售成績理想，項目開售不足一個月，已沽出全部 18樓層樓面。W668拆售反應理想，發展商紛紛趁勢推售旗下工廈項目。

宏基資本也趕緊籌備開售旗下長沙灣永康街工廈重建項目，上述項目跟 W668為數街之隔，同屬新式工廈項目。該項目地盤面積約1.4萬平方呎，每層面積8,000多平方呎，樓高33層，單位數目約200個，項目預計於 2019年3月入伙。據了解，該項目主打建築面積約800平方呎的中小型工廈單位，單位面積由約600平方呎起，每戶也提供獨立洗手間及冷氣。

企業減成本進駐工廈區

陳偉倫接受本刊專訪時透露，預計上述項目可於今年6月開始預售，定價將參考W668的成交價。目前W668的成交價每呎8,000至1萬元，地下特色單位成交更達每平方呎1.5萬至2萬元。他對項目銷情信心十足，相信市場對長沙灣區工商項目需求殷切，「長沙灣有很多企業都是以紡織業起家，除了在該區設置辦公室外，也要貨倉存放貨品，不過該處的工廈樓齡已高，十分殘舊，他們也不願意將辦公室搬到其他地區，故市場對長沙灣區工商項目，特別對面積約800至1,000平方呎單位需求不斷。」

除區內的需求，核心商業區租金急升，對帶動長沙灣區工商項目的需求，陳偉倫指：「過去一年有不少全幢商廈成交，都是由中資買入，項目位於中環、金鐘等地，價錢絕不平，租金也高企。其實有很多公司未必願意留上述地區支付高昂租金，她們的需求就會轉移到其他地區。」他指不少大企業的對策，是將總部、前線部門等留在中環，後勤部門則進駐觀塘、黃竹坑等新興商業區，這樣公司可以減省更多成本。

上述長沙灣重建工廈項目項目前身為工廠，項目本身為工業用地，集團決定將其改裝為新式工廈，而不是補地價改建成商業項目，是由於集團看好新式工廈的前景。陳偉倫表示，新式工廈跟商廈的外貌、功能上沒有太大分別，僅是前者屬工業地契、後者屬商業地契，而物業價錢以後者較高。

「事實上，工廈的樓底較高，空間感較大，價錢也較相宜，市場對新式工廈存在一定需求，部分買家較傾向買入或租用新式工廈。」宏基資本另一個位於大角咀必發道124至126號及130至134號項目，也將重建成新式工廈，預計於今年底推售。

分秘必爭博取更高IRR

他透露，集團未有將項目改建成商廈的另一個原因，是希望將項目盡快發展，以取得更高的IRR回報。「你要計算IRR，除了計入價及賣價，即是毛利外，同時要好好把握時間。其實你持貨時間愈短，IRR就愈高，愈拖得太久，IRR就會愈低。」

宏基資本跟一般發展商的作風有不同之處，發展商着重貨如輪轉，宏基資本則着重項目回報。出身於投資界的陳偉倫，最擅長尋找高回報的投資項目，集團每個投資項目的內部回報率必達雙位數字。轉型後頭炮商業項目觀塘宏基資本大廈於2012年開售，項目21層寫字樓於短短1個星期內全數售罄。

他說： 「我們在2009年、2010年期間買入觀塘宏基資本大廈的地皮，主要看好項目位於臨海，當時未有起動九龍東的概念，我們邀請了一家外資基金合作（佔 35%權益）。其後美國政府推出QE，樓市向上，最後我們成功將單位全部沽出，IRR達40至50%，該基金也驚歎不已，稱自己從事了房地產基金多年，也 沒有遇過回報那麼高的項目。」

陳偉倫指出，不論他本人或公司投資項目，都極看重項目的IRR。翻查資料，以往集團一般項目的IRR可達20%至25%，但隨着近年樓市出現變化，陳偉倫坦言，現時的市況下，項目IRR已較難達到以往要求。「現在達兩位數字已是不錯了，最主要的原因是建築費很高，尤其是人工開支升幅甚為厲害。」

不過，集團仍堅持每個項目的IRR要達到雙位數目的原則，未來會主力發展工商項目。他解釋，自政府實施一手銷售條例，發展住宅項目要處理及準備的時間相應增加，從而拖低IRR。反觀，工商項目的限制相對較少，「為何我們做工商項目較多﹖這由於政府近年推出的土地多以住宅為主，土地供應全傾斜到住宅地皮，今年開始才見到有工商地皮推出，事實上，隨着香港的工廈商廈出現老化，市場上對工商項目有一定需求。」

撰文︰陳詠妍