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【地產專題】專訪仲量聯行曾煥平 兩大因由撐細價樓

專訪仲量聯行曾煥平 兩大因由撐細價樓

股市累跌多時,早已高處不勝寒的樓市「燶味」漸濃,多個豪宅新盤相繼降價達一成,就連細價屋苑如天水圍嘉湖山莊也連錄低價成交。看淡樓市的專家愈來愈多, 如紀惠集團行政總裁湯文亮指樓市將會下跌,細價樓樓價有機會挫兩成;交銀香港首席經濟及策略師羅家聰更大膽指樓價或將跌一半。仲量聯行香港董事總經理曾煥平卻力排眾議,認為在民生需求支持及市場早已消化加息因素下,直言:「中小型物業樓價有排都唔會有事。」

股市跌過龍,對樓市的衝擊似乎逐漸浮現,近日發展商明顯加快清貨步伐,減價推售新盤餘貨,如信置(00083)旗下大埔海鑽•天賦海灣洋房減價一成,恒地(00012)更一口氣將三個新盤、合共122伙減價,如旺角曉珀•御單位減價達11%、其與新世界(00017)合作的馬鞍山迎海•駿岸,最高減價10%。二手市場的減價個案也明顯大增,特別是近年備受市場追捧的細價屋苑如嘉湖山莊,近日出現一年新低價成交,而沙田第一城叫價400萬元以下的交吉「鎖匙盤」也再現市場。

早已提出「細價樓爆煲論」的湯文亮說過,樓市將會下跌,尤其是細價樓,更加會跌幅驚人,他表示細價樓樓價於半年內升四成,業主購入成本高昂,如經濟轉差, 此類單位將首當其衝,樓價回落約一成。隨着不明朗因素擴散,看淡樓市的市場人士似乎愈來愈多,但於地產行業打滾近30年,經歷多次樓市周期的曾煥平,對中小型物業的前景仍具信心。

中小型物業需求強勁

「有些人因某些原因要急於賣樓,這事經常發生,蝕錢成交個案不時會出現,我不認為會形成羊群效應,令業主齊齊減價沽貨。這由於現時樓市有很多辣招,業主買樓3年內賣出要比好重SSD(額外印花稅),同時息口很低,我看不到迫使業主賣樓的因素。」對於湯文亮指細價樓將跌一成,曾煥平直言不認同其看法,他指:「現時每月住宅成交量約8,000至9,000宗,其實有近八、九成成交集中於 500萬至700萬元的物業,這類中小型物業的下行風險很低。」其中一個原因,是目前市場對中小型物業的需求仍強勁,尤其是呎價約1.2萬至1.3萬元水平的新盤,仍受市場追捧。

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他解釋,目前建築成本高昂,即使是較平的地皮,每呎地價也接近4,000元,再加上約4,000元的建築費,連同市場推廣等雜費,新盤開價每呎1.2萬至1.3萬元水平,幾乎已成為常態。「若中小型新盤開價每呎約1.1萬元水平,即400至600平方呎水平的單位以約500萬至700萬元開售,支持力其實很大,如房協早前開售的兩個項目(長沙灣喜薈及喜漾),整體樓價約700萬元,很快就沽清所有單位。」

曾煥平續稱,港人對中小型物業需求甚大,如因結婚而打算置業人士,此類物業有如生活必需品,「我可以好有信心地說,中小型物業樓價有排都不會有事,若新樓及二手物業呎價同樣是賣1.2萬至1.3萬元,我一定會揀買入新樓,所以我看不到中小型新盤銷售會有大問題。」

美加息因素已被消化

市場普遍認為,供應大增及美國加息,將成中小型物業轉勢下跌的兩大風險,曾煥平則認為上述因素毋須過分憂慮,「坦白說,大家已說了很多年美國將加息,美國聯儲局於年頭、年中時也講過今年一定開始加息,最近的語氣卻不如以前一般強硬,專家認為今年加息的機會降至只得20%左右,市場對美國加息這因素已一早消化,過去半年買樓的人,怎有可能不考慮這因素?」

他又指,即使加息期展開,如每次加幅為50點子,加幅也是十分輕微,對樓市的影響不太大,「有市場人士憂慮加息將觸發樓價下跌五成,但值得留意的,是1997年時息口高達10厘,1984年的息口更達16、17厘,今天供樓的息率卻只是2厘左右,不可同日而言。」

中小型單位供應未來將會大增,曾煥平相信對樓價不會有大影響,「事實上,供應是有必要咁多,正常的情況下,每年香港每月要有1萬宗成交,即是每年約12萬、 13萬宗,但現在跌至每月只有8,000至9,000宗,因此每年有2萬多個供應才算合理,相信這供應數字於未來數年也會達標,而這方向是正確的,會令樓價平穩,不會大跌。」

曾煥平相信,未來數月的樓價升幅會放緩,由於樓價今年上半年已升6%,下半年將升約3%至4%,全年則升10%。但明年樓市則存在較多隱憂,包括加息將會令部分買家卻步,同時香港經濟正倒退,零售行業將面對艱難的時間,失業率或上升,加上住宅供應量陸續增加,他相信樓價會橫行,但仍有5%升幅。

小心豪宅墮崖式下跌

對於豪宅市場的看法,他跟外界也截然不同,「年初時很多人認為豪宅(2,000 萬至3,000萬元以上)今年樓價將大升、有追落後概念,但我認為這些看法完全沒有數據支持,豪宅成交宗數實在太少,樓價下行風險更大。」他指出,豪宅最大風險在於其不是生活必需品,同時價值已經超出正常人所能負擔,「豪宅今天每呎賣8萬元,背後有甚麼數據支持?按現在的市況看,發展商建一個鐵路站上蓋的住宅物業建築成本每平方呎約4,000元,興建豪宅極其量建築成本每呎約1萬元,樓價根本沒有可能賣得比鐵路站上蓋物業貴那麼多!」

他指出,近年豪宅的升幅實在太誇張,特色單位樓價動輒數萬元,「如大埔白石角某個屋苑的特色單位呎價達4萬至5萬元,也有明星買入,但值得留意,同一個物業的分層單位,開售呎價只是1萬餘元;此外,最近白石角地皮成交地價不高,如新地(00016)購入該處地皮,地價只是每呎3,700元,鷹君(00041) 購入的鄰近的地皮,地價每呎更只是3,300元,大家都是位於同一幅地,特色單位憑甚麼賣那麼貴?」曾煥平認為,現時豪宅買家難以用估值去衡量的價錢去購入物業,有時純粹為個人喜好,上述物業的風險更大,只要息口一轉,心理上有威脅,樓價就會跌。

「豪宅業主好睇心情,有錢買入豪宅的人,一般已有居所,之後多買一家豪宅單位與否,跟其生活沒有影響,換句話說,只要市況一轉,豪宅業主想沽出物業的話,該豪宅物業樓價跌幅可能是Free fall(墮崖式下跌)。」目前豪宅業主借貸比例不高,息口也低,相信豪宅樓價未來6個月未有大危機,但若未來市況轉差,業主想賣樓,但又沒有買家承接的話,下跌的幅度大有可能達10%至20%。

新盤貼市價趨勢持續

最近發展商加快售樓步伐,部分將餘貨減價再推售,難免令人聯想她們看淡後市。他認為,如果發展商擔心市況差,根本不會積極投地,「每次有地皮招標,他們都熱衷參與,成交地價也十分理想,顯示他們仍樂於發展呎價1.5 萬元以下的中小型單位,「這是Bread and butter,是每日大家都有需要,有如洗頭水、洗衣粉等日用品,一定有需求。」

至於定價策略,他相信發展商將繼續以市價開售,「如果以市場可以接受到的市價、並短期內沽出物業,發展商並不介意以市價開售,以東涌某新盤為例,發展商如開價每平方呎1.5萬元,可能要花較長時間銷售,如果將呎價定為1.1萬元,就可以快些清貨,可見發展商一定以售樓速度為首要考慮,價錢反而是其次。由於發展商 以工廠的形式經營,如一個樓盤賣得慢,會阻礙另一個樓盤推售,同時他也要資金回籠來再買地。」

撰文︰陳詠妍