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【地產專題】恒地韓家輝︰樓市購買力難見底

恒地韓家輝︰樓市購買力難見底

本港樓價迅速反彈,僅落後歷史高峰3.5%,惟發展商主攻細戶應市卻譭譽參半,身為傳統大孖沙的恒基地產(00012)營業二部總經理韓家輝表示,買家愈趨年輕化,樓市供應者必須按市況調節產品,旗下樓盤現時累沽1,300伙,明年部署以望高爾夫球場的粉嶺項目接力。擅於大額買賣的韓家輝近月負責沽售上環商廈金龍中心,替集團淨賺逾20億元,他認為低息環境及需求持續,將帶動中資機構南下橫掃物業,令市場購買力更深不見底。

2016年樓價迄今回升6%,據差估署公布,9月份私人住宅樓價指數按月漲2.8%,連彈6個月,創11個月新高,追至與去年9月高峰相差3.5%,按實用面積430平方呎內的上車盤計算,售價上月貴了2.7%,新界區上車盤單位平均售422.3萬元,九龍區461.3萬元,港島區為564.5萬元。價格拾級而上,港人居住條件卻未見提升,近期「太空艙」劏房重現,不足200平方呎蚊型盤屢見不鮮,部分間隔欠實用、設施不足,更被業界及準買家詬病。

韓家輝指,細戶當道趨勢成因有二,首先現屆政府大力推限量、限呎地皮,有意刺激細單位數量急升,其次就是需求層面,「發展商作為一個樓市供應者,好睇個市況點走,假如今日買家只鍾情大碼樓而地盤又適合,自然會起多些大單位。但無可否認,實情是香港樓價高的問題,已影響到年輕人上車、新婚置業時的承擔能力,我們要配對客人負擔得到的單位間隔,公司不能夠和市場需求背道而馳,有時見到針對蝸居的輿論批評,也只能一笑置之。」

細單位滿足上車趨勢

的確,更多單位拆細出售,方便政府追趕建屋目標,財團亦可以吸納市場上的剩餘購買力,形同股票拆細後每手入場費降低,吸引更多散戶入場,例如恒地何文田加多利軒及北角尚譽,個別單位起居廳(不計廚廁)面積由61平方呎起;珠海學院商學院院長何濼生等學者分析指,短中期400萬元以下新盤供應急升,逐步流進二手市場,使未來12個月細樓價格受壓甚至下跌一成,韓家輝並不同意,主因買家層面近年一直有年輕化跡象。

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「社會現象是單身貴族多了,年輕人爭取在30歲前後獨立,希望提早從家庭分支出去,雖然他們不少獲家人財政支持,但較少初次置業就買兩房、三房,所以開放式及一房單位始終有用家,由此也衍生投資收租的價值,即使未來細單位過量,市場天秤也會自然調節,並不擔心價格短時間急跌。」

對於後市走勢,「暫時公司睇物業市場幾穩定。第一、上車剛需;第二、本港低息環境延續,當然美國聯儲局視乎經濟數據作決定,但耶倫(Janet Yellen)講得好明顯加息步伐緩慢,12月是否再加無人知,即使會,幅度也輕微,而且目前基數低,香港縱使明年跟隨加息對樓市也影響有限。其實你睇現時銀行貸款,比過往任何時候都更進取,最終有機會抵銷美息加幅效應。」

11萬億存款支撐樓市

聯儲局周四(3日)結束議息會議,維持利率在0.25至0.5厘不變,反而港銀按息戰白熱化, 據悉渣打(02888)、花旗等按息近日低至H+1.35厘,貸款門檻僅500萬元,未借盡成數現金回贈達1.3%,似乎印證韓家輝的觀察。至於明年樓價有多少升幅?他說:「很難估,太多分析師、評論家都跌眼鏡,只能說大上大落機會低,因為太古城等二手藍籌屋苑交投價量見穩,豪宅甚至有追落後空間,譬如凱旋門近期又錄呎價9萬多、10萬元的新高成交。」

說到底量寬持續、其他金融工具回報飄忽,買樓除自住用途,也是享受平錢兼回報較佳的替代投資(Alternative Investment)。「本港銀行體系現有達10.7萬億元存款,加上國內為首的海外客,對樓市的購買力是不會見底,你睇新盤咁多人『入飛』認購便知道。樓市是否全面重拾升軌,沒有人說得清楚,最重要是準買家心態肯不肯出來買,最近市場上連環6、7個一手新盤,銷售表現有目共睹,都是未來樓價的參考。」

恒地旗下加多利軒上月開售反應不錯,首批68伙即日沽出五成,雖不及新地(00016)Grand YOHO、麗新發展(00488)藍塘傲等大盤的九成,但於今年芸芸何文田新盤中,已屬首日沽售率最高。該盤位於勝利道,高層望山景,樓花期25個月,標準戶161至390平方呎,現時累售約84伙,佔已推單位87%,韓家輝指滿意成績,日前限量加推10伙,開放式及一房戶為主,較之前加價2%至5%,將於本周六(5日)發售。

明年推粉嶺地標新盤

提及定價心得,「加多利軒的投資客比例較重,約50%至60%買家購入作長綫收租,現時新盤之間競爭不小,但開價始終視乎發展商本身個算盤,譬如項目在黃金地段就不急於『清袋』掟貨,但現時主流做法是折讓較多開售,先吸引注意,隨後就慢慢加上去。」回顧恒基二部,2013年成立迄今開售8個新盤,包括鴨脷洲倚南、銅鑼灣雋琚及旺角利奧坊曉岸等,共涉1,524個單位,暫沽出當中1,257伙,套現近80億元。

「港鐵南港島綫年底通車後,倚南亦有較大提價空間。至於未來重頭戲是粉嶺古洞住宅項目,現正申請預售樓花同意書(Presale Consent),視乎審批速度料明年初推出。項目提供約590伙,鄰近高爾夫球場,大部分單位擁草坪景觀,望出去綠油油一片,將打造成恒基在新界數一數二的高端樓盤,會是豪宅的呎價水平。」資料顯示,地皮2013年以28.88億元投得,樓面地價5,200元,平均每戶面積達940平方呎,除洋房亦提供分層戶,為同區2009年後首個分層新盤。

韓家輝擅於「大刁」買賣。近月他主理出售商廈金龍中心全幢,並以高達43.68億成交,成為上環一帶寫字樓紀錄,為恒地盈利19.96億元,連累計公允值基礎盈利38.72億元,將於本年度入賬,市傳買家為李錦記家族。劵商大和表示交易刺激恒地每股資產淨值(NAV)及財年盈利;比富達證券則指恒地主席「四叔」李兆基雖停止增持恒地兩個月,但此前1年在40元至51元範圍增持5580.4萬股,攤薄入貨成本,料未來繼續拆售非核心物業。

拆售非核心商廈套現

有趣的是,早年把該地皮賣予恒基興建金龍中心的負責人,湊巧也正是韓家輝。「八十年代大廈前址是港鐵(00066)及好多小業主持有,最後由我代表賣方,以聯合全幢業權(Collective & En-Bloc Sales)的方式賣給恒基,都叫做十分有緣,想不到廿多年後會負責出返呢件貨,成交價屬理想。」

追溯韓家輝2013年加入恒地不久,就負責出售旺角彌敦道九龍行全幢,作價16.88億元,獲利8億元;另外西營盤英華臺8號住宅鉑峯,去年又以4.8億元全幢轉售予中聯辦,對大額買賣十拿九穩。「不敢講有心得,但過往工作接觸不少投資者,也任職過英資地產基金的高富諾(Grosvenor),在這領域的脈絡算比較廣闊。」

他相信,本港投資市場將漸轉活躍。「目前仍算負利率時代,問題是資金如何保值?擺銀行輸通脹,不是每個人識玩股票,中國人始終投資『磚頭』感覺較實際,這是游資層面。海外大投資者例如保險業,則看重在英國脫歐後亞洲區可以避險,最近多了很多基金、投資者有興趣咗問我們的物業。當然不少得中資公司,在人民幣貶值之下都會陸續把資金安排南下買商廈、買地皮。」

 

撰文︰符廣全