【地產專題】成都商場銷售逆市增長 九倉複製IFS成功方程式

九倉（00004）早年購入成都市春熙路地皮，將之發展為集大型商場、寫字樓及酒店綜合項目於一身的成都版海港城，即成都國際金融廣場 （International Financial Square, IFS），項目於兩年前開始營運，當中商場部分，去年營業額較2014年增長達50%，在成都購物中心排名第一，人流量亦有40%增長。九倉中國置業總經理（營運）侯迅表示，商場現時出租率達100%，只要商場定位清晰，仍足以吸引消費者，成都IFS商場位處市中心，主要吸納成都、重慶等消費群，由於顧客購物多屬自用，因此消費沒受反貪政策影響，冀望今年有雙位數的增長。」

世邦魏理仕《2016年中國房地產市場展望》報告，指今年中國經濟將在增長降速下沿着消費驅動轉型之路邁進。去年第四季一線城市優質商舖表現平穩，但在經濟增長放緩，反貪腐政策持續下，奢侈品的需求已見減少，購物中心租金增長預期會放緩，而二線城市如成都、長沙、武漢等較多新增供應地將受考驗。

此外，高力國際研究報告亦顯示，成都購物中心（首層）平均租金同比下降8.1%至611.5元/平方米。截至2015年底，核心零售區域同比下降10.9%至1025元/平方米。兩者租金跌幅均同比收窄逾11%，核心零售區域與非核心零售區域年末平均租金差距亦同比收窄14%。租金下行的主要原因包括：年內超過七成的新增供應（就面積而言）位於非核心零售區域，其低於市場平均水平的租金價格對整體市場形成拖累；此外部分業主亦主動下調租金以確保品牌入駐率或豐富業態結構。

斥460億打造5個IFS

盡管如此，卻無阻九倉（00004）在成都大肆擴展，集團總投資170億元（人民幣，下同）打造成都IFS，總樓面面積達76萬平方米，整個項目由包括旗艦購物中心，佔地21萬平方米。甲級寫字樓，佔地27.5萬平方米（出租率為30%，呎租約10至16元）。高端服務式住宅，佔地7.6萬平方米以及提供 230間房的五星Niccolo尼依格羅酒店。除了成都IFS外，九倉合共斥資460億元，在內地發展5個IFS項目，明年重慶及長沙IFS將相繼開業。

雖然成都IFS早於兩年前已開業， 但商場部分出租率卻沒有受到反貪腐的影響，仍達100%。當中，租客包括國際品牌Chanel、Dolce&Gabbana、Prada、 Fendi、Christian Dior等，在近300個國際知名租客中，1/3是首次進駐成都。而當中奢侈品牌佔15%，中高端品牌佔34%，餐飲、保齡球和電影院佔33%，其餘是生 活用品的零售商。

九倉2015年中期業績顯示，成都IFS商場收入上升85%達3.04億元，由於商場全數出租，可見成都的消費力確實非常強勁。成都上半年社會消費品零售總額排名全國第四，僅次於上海、北京和廣州。加上去年6月成都市政府宣布將在15年內將成都建成「具有國際影響力的購物天 堂」，而這背後的政策傾斜，無疑會給成都IFS帶來更大的便利。高緯環球報告亦指，九倉旗下的成都IFS商場，從品質和租賃情況看，已成為成都零售業的地標。

進駐品牌銷售勝滬京

成都IFS開業後迅速成為成都新地標，當地人及的士司機都稱成都IFS為「熊貓廣場」，而之所以成為地標，皆因商場外牆有一隻高達15米，重達13噸的熊貓在爬行，非常有特色。九倉中國置業總經理（營運）侯迅表示：「希望2016年多投放資源做 O2O（Online to Offline，線上到線下），我們希望2016年有雙位數的增長。加上不少進駐成都IFS的品牌，均取得全國單店銷售前三位，甚至勝過上海及北京，故對今年銷售增長甚有信心。」

她續說：「2015年商場營業額及人流，分別按年升50%及40%，而商場平均呎租由120至167元不等，屬理想水平。加上自2016年元旦起，成都推出旅客購物退稅優惠，境外旅客在成都指定商店購物滿500元，可獲退稅11%，料可進一步帶動消費，所以即使中國經濟增長放緩，估計成都所受的影響不大。」

她續說：「2016年即將進入的品牌淘汰期，那些3年租期品牌，在年底將面臨第一次調整，更多適合年輕人的潮牌將被引入。另外，成都IFS亦特別着重招納貴賓會員，現時貴賓會員人數達5萬，較去年增長1倍，這批會員的銷售額，亦按年上升50%。」

撰文：柯慧琳