【地產專題】拆解居屋滯銷4大因由

新居屋去年底接受認購時反應極理想，房委會接獲13.5萬份申請表，超額認購62倍，結果卻是雷聲大、雨點小，今年5月底正式開售至今已近3個月，餘下 91伙未售出，銷情遠較預期為差，究竟有何原因？另邊廂，第二輪共2,500個白居二名額將於本月出籠，同時由市建局發展的「煥然壹居」、第二批新居屋也排隊於今年底至明年初接受認購及申請，大批資助性房屋登場，合資格人士是否值得認購呢？本文將逐一分析。

近年政府扭盡六壬解決市民上車難問題，除以辣招遏抑樓價升勢、積極增加住宅土地，也全力找地建資助性房屋。市民引頸以待的新居屋，於去年底接受市民申請，市場反應空前熱烈，5個屋苑提供的2,160伙，錄得共13.5萬份申請表，創居屋所接獲申請表的歷史新高。

是次新居屋綠表及白表比例分別為六比四，上述兩組別獲分配1,296個單位及864個單位，換言之，綠表申請人中籤率為9分之1，至於白表申請人中籤率更只有143分之1，難怪市場稱抽中居屋「難過中六合彩」。

及至今年5月底，新居屋啟動揀樓程序，當市場估計2,160個單位理應可於短期內售罄，怎知不少中籤人士放棄揀樓。上述單位開售一個多月後，僅售出約半數單位；及至7月初股市暴跌拖累，青衣青俊苑、荃灣尚翠苑也先後出現撻訂個案。

據房委會的數據，截至8月6日，新居屋約售出96%單位，其中青衣青俊苑、元朗宏富苑李尚餘91伙未出售。新居屋滯銷，不少人大跌眼鏡，政府一心助市民上車，為何事與願違？主要可歸納出4大因素：

一、定價太高

中文大學商學院助理院長李兆波指，新居屋銷情不濟的主要原因是價錢太貴，「其實香港人『餓居屋』已很久，居屋開售時一定是蜂擁而至，但結果卻不是，我相信若價錢吸引，一定受歡迎，一些在私人樓市場上不到車的人士，正常對居屋一定有需求。」他表示，居屋屬下價市場，但這次新居屋定價卻跟私樓掛勾，目前私樓市場卻受土地供應短缺、量化寬鬆等因素影響，樓價早已變質及處於高位，脫離市場合理水平，「當人們真正揀樓時，才考慮到價錢很高，加上有轉售限制，對他們而言變得不吸引。」

值得留意的，是這次新居屋的家庭入息上限為4.6萬元，即是年薪50萬元左右，李兆波分析指，符合資格的白表買家，實際上只有能力購入價格最低的一批單位，若要購入樓價屬中等的單位，對他們而言相對吃力。「其實一個家庭入息上限為4.6萬元，事實上不少人收入低於這水平，試問他們是不是全有能力購入新居屋？」

是次發售的居屋，定價介乎187萬至326萬元，若以最貴的單位樓價326萬元計算，買家要支付10%、 即約33萬元的首期，再計入裝修、家具等費用，涉及資金逾50萬元；若買家承造九成按揭，並分20年攤還計算，每月供款約1.55萬元。據政府統計處公布今年首季、即1至3月的綜合住戶統計調查報告，家庭住戶每月入息中位數為2.45萬元，若按此數據計算，買家每月按揭供款超過家庭月入近六成，相信這也是白表人士的購買率不算熱烈的原因。

二、不吸引綠表戶

政府推出新居屋的其中一個原意，是希望公屋戶購入居屋後騰出公屋單位，縮短公屋輪候的時間，但目前綠表戶為居屋單位放棄公屋的誘因不算太大。李兆波認為，近年興建的公屋質素其實不錯，政府也用了大額的金錢去資助興建，「新居屋價錢不吸引，另外，如果你現在已居住在公屋，計算到自己一世也不可能成為富戶，其實可以住到終老的；同時公屋的管理費、差餉及地租等是全包的，居屋則不同，要住戶支付，如果你只追求基本的生活質素，公屋也是不錯的環境。」

三、「綠置居」搶客

特首梁振英於今年《施政報告》提出將整幢公屋出售予綠表人士的綠表置居先導計劃（簡稱「綠置居」），其後房委會於今年5月時，決定將首個綠置居項目選址在前新蒲崗工廠大廈地皮，並預計於明年預售。市場預期首批綠置居的定價將為市價的六折，甚至更低水平。

對於綠表戶而言，即將開售的綠置居樓價較新居屋樓價更吸引，同時他們本已居於公屋，沒迫切住屋需求，相信不少綠表戶寧願等待綠置居。房委會資助房屋小組委員會主席黃遠輝也於6月時表示，當時新居屋的綠表戶購買率不足50%，其中一個原因是政府明年下半年推出綠置居計劃，影響銷情。

四、羊群效應

新居屋銷情跟去年底接受申請時大相逕庭，開售首天獲邀出席的60名準買家中，有四分之一人放棄買樓或缺席，結果也是李兆波的預期之內，「新居屋接受申請時， 申請人只需要填一份表格，再繳200元的申請費，但到真係要揀樓、做重大決定時，人們就會決定放棄。」可見不少申請人士只抱「人有我有」的心態，一窩蜂去申請，未必有實際需求。其後港股於7月時大幅波動，或多或少影響準買家的入市新居屋意慾，當時也陸續出現數宗撻訂個案，羊群效應下，準買家寧願放棄入市。

專家之言︰居屋政策不合時宜

首批新居屋銷情欠佳，未來將陸續有新一批新居屋登場，市場消息指，房委會最快於今年底預售約2,650個居屋單位樓花，包括元朗屏山橋昌路東約2,400個居屋單位、沙田顯田街約250個單位，屆時會否重蹈覆轍？李兆波認為，政府未來應可以更優惠的樓價推出新居屋。

他說：「我覺得政府如果想解決房屋問題，為何不以較『筍』的樓價推出市場？譬如是市價的五成，如果房委會憂慮被市場批評為浪費公帑，其實在住戶賣出單位時補回已補貼的地價，我覺得沒有問題，也不算是大贈送。如果居屋定價較低，市民可易上車，社會怨氣也會較少。」

申請需時市場已變

他續稱，居屋接受申請至銷售，已涉及近半年時間，期間樓市情況或已出現重大改變，故他認為房委會有需要縮短時差，同時用較合時宜的指標，如調高收入上限、資 產上限。「事實上，經過這次新居屋銷售，房委會取得居屋申請人的數據，如白表人士的入息、資產水平數字，以及他們購入甚麼類型的單位，同時也掌握已交申請表，但最後沒有購入單位的人士究竟有何特色，從而調整未來的居屋銷售策略，其實居屋只是想服務市民，如果銷售反應欠佳，做唔到目的，就是失敗。」

另方面，新一輪白表免補地價購買二手居屋計劃（簡稱白居二）將於本月下旬登場，是次名額只有2,500個，較2013年5,000個名額減一半，2人或以上家庭入息上限也由首輪的4萬元提升至4.8萬元，資產限制也由100萬元提高至160萬元。同時，獲得的購買資格證明書的準買家，證明書有效期由6個月延長至1年。不過，第一批白居二名額中，最後也只有約2,411宗成功購入單位個案，入市比率僅約48%；但卻刺激居屋及中小型私樓樓明顯大升，期內二手居屋樓價上升達35%，中小型私樓也有22%的升幅。

李兆波相信，即將推出的白居二反應未必熱烈，只會令更多居屋業主以高價放盤，「這由於居屋業主見到很多靠居屋發財的個案，我相信除非業主肯降價，才會有市場承接。」他又認為，細價樓樓價已錄得一定累積升幅，預期白居二引發細價樓及居屋樓價再升的機會不大。

現樓市沒大跌空間

市場另一個焦點，是市建局將於今年底或明年初推出首個資助房屋項目啟德「煥然壹居」，其中338伙將以市價八折出售，呎價大有可能逾1萬元，面積330餘平方呎的開放式單位，入場費逾330萬元，兩房單位更逾600萬元，市場批評定價過高。李兆波認為市場對住宅有一定需求，相信銷情不會差。至於煥然壹居是否值得買入？他表示，物業質素方面應問題不大，「如果真的用來自住，短期內不打算沽出，你又很愛項目的地理位置，購入是沒大問題。」

對於現在仍未上車人士，李兆波認為除資助性房屋外，如果本身有一定財政能力，可考慮購入面積較細、樓齡較高的私人樓，「最重要是要儲錢，不然甚麼也買不到，始終香港人沒有物業的話，將來退休會有很大的問題。」

他強調，現在買樓的條件是有能力、同時有需要，「如有能力，但沒有需要的，我覺得沒有必要於階段購入，始終加息的機會存在的，如未來樓價跌5%，500萬元的物業即是跌25萬元，也不是少數目。」

惟他認為樓市沒有大跌空間，「我覺得即使加息，樓價大跌機會不大，只會調整5%左右，這由於香港人對住屋仍有大需求，同時香港有不少有錢人，樓價稍為調整， 就會有一批投資者出來買樓，除非中國經濟出現大問題，如GDP增長跌至5%左右，對香港經濟及樓價一定有影響，不過這些機會是可遇不可求，如2008年金融海嘯後，樓價只跌了數星期後就反彈。」

撰文︰陳詠妍