【地產專題】星展唯高達丘卓文：樓價未見底 地產股更吸引

樓市久旱逢甘露，交投量反彈，多個新盤以低價開售，確令不少準買家心癢癢。星展唯高達（香港）董事兼香港地產分析師丘卓文表示，最近樓市交投只是稍為活 躍，不認為樓價會於今年見底，隨着本港經濟轉差，他預期樓價至明年底時，將較去年高位跌30%，不認為目前是入市的好時機。

踏入3月，沉寂多月的樓市突然暢旺，一手市場百花齊放，二手市場成交量也回升，美聯物業首席分析師劉嘉輝預期，隨着第二季樓價進一步回落，預料第二季二手註冊量將回升至 8,500宗，較首季上升七成。樓市小陽春乍現，最教人關注的，是目前樓價自去年高位已累跌13%，是否已見底？丘卓文說，樓市只屬稍為反彈：「樓市自去 年11月開始靜下來，淡靜已近3個月，始終累積了一些購買力，當市場推出的新盤增加，部分二手住宅的樓價跌了10%，由於市場有剛性需求，人們入市是十分 正常的事情。」

小陽春可長達數月

丘卓文相信是次樓市小陽春只會持續兩個月，最長則只達數個月，「如果沒有突發事情，新盤銷情 轉好，發展商會趁這個時間推多些新盤，盡量賣多些，我相信今年3、4月的市況會不錯，5月要看屆時購買力是否存在，如消化了大量購買力，估計樓市會再停一 陣子。7 、8 月時，要看看有沒有發展商開始調低價格，如有的話，購買力會再釋放。」

惟他認為，樓市存在不明確因素，更揚言樓價不會於今 年內見底。他指出，最近一手住宅成交量每月只有約300至400宗成交，屬偏低水平；二手成交量更跌至只有每月約1,500宗，「其實這是很靜的情況，是 20年來最低，即使是沙氏期間，二手住宅市場每月也有2,000宗成交。」最近新盤群起出擊，市場反應不錯，丘卓文卻認為，若跟市況理想時比較，目前新盤 成交量難言活躍，「現在的市況只是有承接，但不能稱得上是市旺，以新鴻基地產（00016）旗下的元朗映御為例，該盤雖然已減價，但每個星期只是售出幾十 伙，如果在以往市況較好時，我相信兩個星期已可以沽清單位。」

事實上，本港經濟情況也直接影響樓市前景，丘卓文指，香港最近兩個月的經濟變 得愈來愈差，「旅遊業明顯差了，1月份零售業總銷貨價值按年跌6.5%，相信2月的數字會比1月更差，早前九龍倉（00004）說過零售業可能會差幾年； 金融市場方面，我又不見得比以前好，最近股市雖然回穩，但見到有些公司在調整人手，可見經濟仍持續放緩，有很多不明朗因素。」他續稱，經濟明顯下行，如經 濟增長大幅放緩，一定會影響住宅的需求，相信樓價會持續下跌，今明兩年每年將分別下跌10%，及至2017年底，樓價將較2015年高位累跌30%。

經濟更影響政府決策

樓價持續下跌，地產業界亦多番要求政府減辣。不少人認為樓價走勢將左右政府會否調整辣招，丘卓文卻有另一番看法，認為經濟走勢才會影響政府的決定，「政府關 注的並不是樓價跌了多少，而是較着重當樓價下跌後，會否對整體經濟帶來負面影響，如有負財富效應，零售市場更加差，更多人失業，才會考慮調整樓市辣招，如 純粹樓價由高位跌20%，我相信她未必會考慮調整現有措施。」

「即使樓價由去年高位跌10%，現時樓價只是跌至2015年10月左右水平， 較特首梁振英上任時還要高，相信仍有很多人覺得樓價很高，如果在這時候作出調整，於政治層面上看，相信有很多人也不同意。但在2001、2002年時，香 港整體經濟很差，樓價大幅下跌，很多負資產，沒有人消費，政府調整措施時較易取得社會共識。」

未來數年將是住宅供應高峰期，最近發展商傾盡 全力推盤，多個新盤於復活節檔期應市，以何文田區一帶戰況最激烈，會德豐（00020）旗下ONE HOMANTIN及新地何文田天鑄第二期正面對撼，不約而同以低價出售。ONE HOMANTIN首批單位折實呎價由1.65萬元起，開價貼近何文田區內樓齡10多年的二手樓盤；至於天鑄二期單位折實呎價由1.63萬元起，較第一期單 位減價約兩成。

值得留意的，是上述何文田新盤算是豪宅級質素，但開價卻較去年銷售的多個中小型新盤還要低，吸引不少準買家的注目，但丘卓文相信未來新盤銷情一定不如去年，「始終人們對入市有些懷疑，他們會考慮遲些買會否更平，現在入市的，只是一些較心急，有實際需要入市的人。」

通脹輕微買樓勿急

對於一些有意入市的準買家，丘卓文有以下忠告：「租金正在下跌，有意入市的人士，務必要考慮清楚，是否真的有需要買樓？其實明年的樓價會比現在還要低，現在 可以先租樓。」他又指：「上一代常教導大家要買樓抗通脹，因為樓價升幅大於利息升幅，買樓可用作保值。但當通脹似有若無，你根本不需要買樓保值。」他表 示，隨着經濟轉差，通脹就有下跌壓力，當跌至零的水平，若通縮緊接出現，樓價、租金也會拾級而下，根本沒有需要心急買樓。

撰文︰陳詠妍

樓市久旱逢甘露，交投量反彈，多個新盤以低價開售，確令不少準買家心癢癢。星展唯高達（香港）董事兼香港地產分析師丘卓文表示，最近樓市交投只是稍為活 躍，不認為樓價會於今年見底，隨着本港經濟轉差，他預期樓價至明年底時，將較去年高位跌30%，不認為目前是入市的好時機。

踏入3月，沉寂多月的樓市突然暢旺，一手市場百花齊放，二手市場成交量也回升，美聯物業首席分析師劉嘉輝預期，隨着第二季樓價進一步回落，預料第二季二手註冊量將回升至 8,500宗，較首季上升七成。樓市小陽春乍現，最教人關注的，是目前樓價自去年高位已累跌13%，是否已見底？丘卓文說，樓市只屬稍為反彈：「樓市自去 年11月開始靜下來，淡靜已近3個月，始終累積了一些購買力，當市場推出的新盤增加，部分二手住宅的樓價跌了10%，由於市場有剛性需求，人們入市是十分 正常的事情。」

小陽春可長達數月

丘卓文相信是次樓市小陽春只會持續兩個月，最長則只達數個月，「如果沒有突發事情，新盤銷情 轉好，發展商會趁這個時間推多些新盤，盡量賣多些，我相信今年3、4月的市況會不錯，5月要看屆時購買力是否存在，如消化了大量購買力，估計樓市會再停一 陣子。7 、8 月時，要看看有沒有發展商開始調低價格，如有的話，購買力會再釋放。」

惟他認為，樓市存在不明確因素，更揚言樓價不會於今 年內見底。他指出，最近一手住宅成交量每月只有約300至400宗成交，屬偏低水平；二手成交量更跌至只有每月約1,500宗，「其實這是很靜的情況，是 20年來最低，即使是沙氏期間，二手住宅市場每月也有2,000宗成交。」最近新盤群起出擊，市場反應不錯，丘卓文卻認為，若跟市況理想時比較，目前新盤 成交量難言活躍，「現在的市況只是有承接，但不能稱得上是市旺，以新鴻基地產（00016）旗下的元朗映御為例，該盤雖然已減價，但每個星期只是售出幾十 伙，如果在以往市況較好時，我相信兩個星期已可以沽清單位。」

事實上，本港經濟情況也直接影響樓市前景，丘卓文指，香港最近兩個月的經濟變 得愈來愈差，「旅遊業明顯差了，1月份零售業總銷貨價值按年跌6.5%，相信2月的數字會比1月更差，早前九龍倉（00004）說過零售業可能會差幾年； 金融市場方面，我又不見得比以前好，最近股市雖然回穩，但見到有些公司在調整人手，可見經濟仍持續放緩，有很多不明朗因素。」他續稱，經濟明顯下行，如經 濟增長大幅放緩，一定會影響住宅的需求，相信樓價會持續下跌，今明兩年每年將分別下跌10%，及至2017年底，樓價將較2015年高位累跌30%。

經濟更影響政府決策

樓價持續下跌，地產業界亦多番要求政府減辣。不少人認為樓價走勢將左右政府會否調整辣招，丘卓文卻有另一番看法，認為經濟走勢才會影響政府的決定，「政府關 注的並不是樓價跌了多少，而是較着重當樓價下跌後，會否對整體經濟帶來負面影響，如有負財富效應，零售市場更加差，更多人失業，才會考慮調整樓市辣招，如 純粹樓價由高位跌20%，我相信她未必會考慮調整現有措施。」

「即使樓價由去年高位跌10%，現時樓價只是跌至2015年10月左右水平， 較特首梁振英上任時還要高，相信仍有很多人覺得樓價很高，如果在這時候作出調整，於政治層面上看，相信有很多人也不同意。但在2001、2002年時，香 港整體經濟很差，樓價大幅下跌，很多負資產，沒有人消費，政府調整措施時較易取得社會共識。」

未來數年將是住宅供應高峰期，最近發展商傾盡 全力推盤，多個新盤於復活節檔期應市，以何文田區一帶戰況最激烈，會德豐（00020）旗下ONE HOMANTIN及新地何文田天鑄第二期正面對撼，不約而同以低價出售。ONE HOMANTIN首批單位折實呎價由1.65萬元起，開價貼近何文田區內樓齡10多年的二手樓盤；至於天鑄二期單位折實呎價由1.63萬元起，較第一期單 位減價約兩成。

值得留意的，是上述何文田新盤算是豪宅級質素，但開價卻較去年銷售的多個中小型新盤還要低，吸引不少準買家的注目，但丘卓文相信未來新盤銷情一定不如去年，「始終人們對入市有些懷疑，他們會考慮遲些買會否更平，現在入市的，只是一些較心急，有實際需要入市的人。」

通脹輕微買樓勿急

對於一些有意入市的準買家，丘卓文有以下忠告：「租金正在下跌，有意入市的人士，務必要考慮清楚，是否真的有需要買樓？其實明年的樓價會比現在還要低，現在 可以先租樓。」他又指：「上一代常教導大家要買樓抗通脹，因為樓價升幅大於利息升幅，買樓可用作保值。但當通脹似有若無，你根本不需要買樓保值。」他表 示，隨着經濟轉差，通脹就有下跌壓力，當跌至零的水平，若通縮緊接出現，樓價、租金也會拾級而下，根本沒有需要心急買樓。

撰文︰陳詠妍