【地產專題】智能人工島 8分1港人定居 大嶼山20年發展計劃起飛

猴年樓市吹冷風，但業界憂慮長遠住宅供應出現斷層，《施政報告》就重申多角度開發大嶼山，將仿傚新加坡建設巨型人工島，預計日後每8名港人就有一位居住該區。皇家測量師學會（RICS）理事會副主席劉健民認為，大嶼山位處珠三角樞紐，配合機場三跑系統及港珠澳大橋，將成為新物流業及金融中心，帶領本港經濟未來10至20年向前發展；不過，大嶼山發展諮詢委員會成員麥美娟指出，項目急需解決交通規劃問題，才可避免淪為大白象工程。

運輸及房屋局上周公布，未來3至4年私樓供應量為8.7萬伙，再創新高，當中約七成或6萬伙屬中小型單位，不過建屋速度減慢，實際施工量減少18%。事實上，現屆政府重視房策，不單從2012年起恢復主動賣地，又嘗試把150幅其他用途的土地改劃成住宅，惟政府賣地屢被司法覆核阻延，適合改劃項目也開始捉襟見肘，當現有一批「熟地」全數批出，港人5年、10年，甚至20年後可以住在哪裏？除了新啟德區、東北發展和洪水橋新市鎮，大嶼山就被視為最大供應庫。

大型新盤進駐大嶼山

該區近年陸續有大型新盤入伙，譬如新地（00016）旗下東涌東環1、2期，以及南豐和保利控股合作的昇薈等，而大嶼山南岸則有太古地產（01972）WHITESANDS、信置（00083）BOTANICA BAY等獨幢洋房項目，合計2,500個單位，呎價8,000元至逾2萬元，成為一手買家在市區以外選擇，而大嶼山市鎮密度亦不高，現有居民僅約11萬人。

當局估計，至2030年左右，大嶼山人口將急增至逼近100萬關口，除了解決房屋問題，建立繼中環、九龍東後第三個商業核心區（CBD3），也是大嶼山發展的終極目標，屆時預算提供47萬個就業機會，與新界西北、前海區一同成為本港經濟主要增長動力。

政府兩年前成立大嶼山發展諮詢委員會，近期公布首份工作報告，涵蓋三大重點：一、擴展東涌新市鎮及改建港鐵小蠔灣車廠作住宅，加上機場北商業區及港珠澳大橋口岸人工島，連成一條北大嶼山走廊，集中發展房屋；二、東北大嶼山匯點，包括欣澳填海區及主題樂園度假區第2期，連同全島14項大小娛樂設施，支援旅遊產業。三、在面向港島的交椅洲附近海面興建巨型人工島，形成東大嶼都會及新商業區。至於大嶼山南及郊野公園等大部分面積，將留為休閒、自然和文物保育用途。

發展珠三角物流樞紐

回溯1990年代，赤鱲角機場計劃創造出東涌新市鎮，隨後迪士尼樂園及昂坪360纜車落成，增加其吸引旅客元素。而是次《施政報告》倡議東大嶼都會，會否令大嶼山出現第三次蛻變？劉健民表示政策方向正確，但要拋棄舊式發展思維，圍繞居民所需設計，才有機會令項目成功。

「現時政府和委員會關注的是，香港未來在哪些方面，可以利用到大嶼山優勢，幫助香港長遠發展，但這正是我作為業內人士最擔心的地方。因為我們見到以往新城市規劃，無論沙田、上水，或是天水圍也好都屬非常舊式的都市規劃，弊病是過分專注土地使用原則或交通配套，忽略了『軟件』，即當市民實際搬入去居住時，會衍生出怎樣的問題。來到21世紀，規劃應要預見到社區遠景，以人為本，而不是硬件主導。」

劉健民指大嶼山發展住宅外，亦可因應地勢連接珠江三角洲，成為地域性的物流輸紐（Logistic Hub）。「目前本港經濟核心，位於中環、灣仔及尖沙咀，而九龍東和啟德區最遲在2025年，就會批出最後一幅地塊，大嶼山正好補充第三輪發展需求。看一看地圖，大嶼山似乎偏處一側，但從整個珠三角去看，不管與前海、橫琴或澳門相比都屬中心點，地理良好，又配合香港國際機場第三跑道、港珠澳大橋基礎建設的幫助。此外深圳南山區近年科技產業進步很快，全國IT及大數據終端公司，例如華為（Huawei）生產線和總部均落戶當地科技園，香港協助其原料和產品運輸，可發揮跨地域經濟體系。這個模式政府雖然提過，但暫時無着墨太多，值得進一步研究。」

人工島填海配合經濟

發展方案的重頭戲，莫過於興建佔地600至800公頃的超級人工島。作為東大嶼都會，其面積相當於四分三個灣仔區，預算容納最多70萬名居民，即現時半個港島的居住人口，與中區交通距離僅4公里。「香港填海技術成熟，機場都填到出來，大面積填海沒安全憂慮，而且交椅洲附近離岸不遠、水深適中，估計工程金額也不會太高。反而中華白海豚等物種在該海域出沒，填海不應影響水質，項目落成後島上住宅的污染處理也要小心。」

「新加坡和我們處境類似，分別是他們早在1970年代已預先填海，到2000年城市轉型就拿出來興建，即是今日的濱海灣金沙酒店商業區（Marina Bay Sands Commercial）。此外，還有英國金絲雀碼頭（Canary Wharf）商業區，也是很好的國際例子，其實全球大城市經歷一樣，要利用已有或未有土地，配合新經濟發展。」開發大嶼山的挑戰，在於平衡發展和持份者利益。「近年東涌新盤陸續落成，人口一下子增多，其實不宜擴張太急速。尤其大嶼山南部岸和郊野公園，如果要可持續發展，保育原有風貌和天然資源，我認為不應該過度對外開放，大嶼山北基建較好，有條件做多些工作，東大嶼人工島地積比率（Plot Ratio）亦應在10倍以上，提升土地效率。

改善交通成發展關鍵

大嶼山目前交通，倚靠港鐵東涌線及北大嶼山公路連繫市區，若要發展百萬人口新市鎮，肯定不敷應用。政府已研究鐵路延線，增加東涌東、東涌西兩個新站，此外，由屯門至赤鱲角連接路亦興建中，預算2017至2018年通車，加強貫通新界西北至大嶼山，並通往市區的連接性，但業界指並不足夠。

參與制定大嶼山發展工作報告的麥美娟表示，改善大嶼山運輸是發展關鍵。「委員會上討論的意見很多，有人想振興島上旅遊業，但我相信交通才是重點，尤其去年10月底發生的吸水門大橋封閉事故，更令人發覺大嶼山交通脆弱，特別是機場交通中斷的後果嚴重。故增加東涌兩站並不夠，機場若加設鐵路通往屯門，情況比較理想。而東大嶼人工島，亦應以天橋或隧道直接和港島連接。」

她指出，大嶼山現時住宅供應不足，通勤車費及時間成本又高，令就業情況並不理想，如亞洲博覽館等機構招聘時亦遇困難。「並非每家公司提供員工接駁車，需要深宵工作的職位，很多時無人願做。早在機場啟用之初，政府曾經推出大嶼山交通津貼，在未及改善交通網絡之前，不妨重新推出。」

大嶼山發展方案剛展開3個月公眾諮詢期，隨即惹團體上街示威反對，麥美娟認為項目持份者多，社會反應踴躍是意料中事。「有不同訴求是好事，我們在大嶼山發展諮詢委員會討論時，亦有考慮未來10至20年香港經濟和旅遊業模式，像機場北商業區，不會一窩蜂只起購物商場，就怕消費模式改變。如要沿物流園方向發展，則青衣大橋及屯門至赤鱲角連接路，日後有必要由收費道路改為免費，以減低物流公司成本顧慮。」

撰文︰符廣全