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【地產專題】業界料可過渡 2047地契大限倒數

業界料可過渡 2047地契大限倒數

樓市拾級再上之際,近月亦見陰霾,因為2047年後土地契約續期問題再次掀起爭議。最大關注點,是小業主持有單位業權,「大限」屆滿後是否仍受保障、補繳多少地價或租金可解決問題,還是「地契懸崖」純屬虛驚一場的偽議題?答案與樓市持份者息息相關。

城大建築科技學部高級講師潘永祥相信政策不會劇變,雖然問題牽涉全港地契數量多不勝舉,預計最終會順利過渡;立法會議員姚松炎則指,現行酌情處理的做法存灰色地帶,需及早研究解決。

樓價指數已重拾升軌,成交量亦轉活,土地註冊處顯示9月份市場共錄一手成交達3,480宗,按月漲1.13倍,創近10年來單月新高,不過對於樓市去向而言,2047或許是一組更敏感的數字。追溯香港回歸時,九龍界限街以北的大幅新界土地因主權交接關係,由港英政府手中批出地契僅到1997年為止,盡管《中英聯合聲明》暫緩問題,惟未來當踏入2047年,正是50年不變的分水嶺,「地契大限」問題又會重臨,業界揣測土地及業權規例,會否連同政治層面上的變化而重新釐定。

解決方案未明遏樓市

市民和投資者關注地契問題,因為理論上全港的土地擁有權,撇除中環花園道4至8號的聖約翰座堂,在開埠之初成為唯一私人土地外,其餘盡數歸政府擁有,所謂私有業權實質只是向政府暫借使用權。早年地契分多種,港島地段或長達999年,市區為99年、75年不等,部分具續租權利,但目前地政總署的批租(賣地)年期已減為50年,較內地普遍的70年還短。據《基本法》第121條,現時物業地契約滿,亦能夠不補地價就續期到2047年6月30日,期間每年只要繳納應課差餉租值3%,作為象徵式租金。

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縱觀本港120萬個住宅物業(私樓、居夾屋及出售公屋合計),半數以上就在2047年6月底到期,問題是屆時續約處理方案,迄今依舊未有定論。首先,地契不一定自動續期,其次補地價金額不菲,97回歸但求順利交接可以豁免,2047年卻未必照辦煮碗,地租費用會否大幅上調,亦是人言人殊,莫衷一是。更甚的是,2012年9月金管局收緊按揭年期上限至30年,換言之2017年後準買家或因此躊躇,打擊批地期短的新盤銷情,如銀行降低按揭貸款年期,更對市場氣氛造成負面影響。

溫州案例續約成本高

內地亦有土地權爭議。今年3月,溫州市鹿城區一個新樓盤的土地使用權到期,市民購入後發現,涉樓價65.8萬元人民幣的單位,竟需額外支付30萬元人民幣,才可續期使用,單是該社區到期物業就有600伙,其後深圳一批住宅亦證實2001年已逾期,必須一次性補地價達樓價35%,趨勢引起內地社會關注。

港府近日大派定心丸,發展局局長陳茂波強調《基本法》第123條訂明,政府有權自行制定法律和政策,去處理1997年後土地續期問題,又以港島薄扶林花園為例子,地契雖然2006年屆滿,最終獲免補價續期到2056年。他指若現在提早為地契續期,做法不切實際,縱使大量地契2047年同步到期,政府亦有能力處理,巿民不應過慮;地政總署也提高透明度,從上月起在網頁新設公布「契約續期」個案,披露多幅赤柱大潭村私人地皮,剛獲續批至2058年。

然而目前爭議核心,並不在乎多少地契逾2047年,而是政府未來如何詮釋法例?事實上,經行政會議討論,日後地契一旦屆滿,就由「政府全權酌情決定」續期或豁免補地價事宜,即倘若有關地皮或屋苑,被認定要供公共用途,例如被挑選重建、改劃用途等,小業主可能就要逼遷,當局擁絕對主導權。日前,獲球隊斥8,300萬元興建的馬鞍山石門足球訓練中心,使用未滿一年政府已計劃約後收回,盡管該地短租合約與住宅性質不同,但反映政策強勢下,幾乎任何地塊都有機會成為政府目標。

酌情處理存灰色地帶

立法會議員姚松炎認為問題停滯未決,「薄扶林花園的例子是我早前提出,現實情形是現時政府之內,並無任何一條明文法例說明香港樓到2047年必定獲得免補地價續租,小業主缺乏保障。局方回應的法律字眼,仍然是到時由政府全權酌情處理,其實沒有答到問題,實質如何酌情?有無標準和規範?存在好大灰色地帶。我認為陳茂波的回覆,反而確認了市場對地契問題有相當程度的憂慮。」

他續指,上車人士有剛性住屋需求,不應因地契糾紛而擱置買樓,但地契風波如繼續丟開不管,長遠會拖垮半個樓市買賣、按揭市場,並導致界限街以南的物業價格被扯高,冀政府早日釐清應對方法,至於石門訓練中心收地事件,「做法有點不尋常,反映政府『盲搶地』,按政府所謂『先易後難』的做法,最易收一定是政府高官官邸。」

城大建築科技學部高級講師潘永祥則指,不相信現有地契政策會劇變,「2047年並非大問題。首先,現存既定機制去處理,拿今年政府賣地來說,批地契50年,其實已經去到2066年。其次,物業免補地價續期的例子比比皆是。當然2047年甚麼環境,誰也沒有水晶球,單看機會率就不高,上百萬個物業同一日到期,沒有可能被全數充公。情況就像一個租客去到5年租約的第二年,無理由立即要求業主續新約,好租客不用杞人憂天。相信到2047年,要繳納的地租會保持差餉3%不變。現在政府不作處理,原因是問題太長遠,不宜一早替『下下下屆』政府蓋棺定調。但我認為,政府立場已經等於默認了,地契可以順利過渡,有市民提出爭拗,莫非政府會笑他們傻嗎?有些話是不能說出口。」

界限街以南物業值捧

何時適宜重啟討論,「按尚餘時間折半,2032年較適合,眼前銀行仍承造逾2047年的按揭,大家5年、10年內不覺是大問題,無需過分理會,但萬一突然人心惶惶,怕到不敢買樓,政府就要出手干預。」他引用回歸經驗,「1980年至1997年近廿年間,樓市前景的不確定性更強烈,連一國兩制、解放軍是否駐港都未落實,新界樓照樣好多人買,香港人是幾有膽識。」市民未來更傾向買港島物業?潘永祥指屬於個人風險管理,「長地契的樓宇當然較穩陣,像半山和堅道一帶新盤,仍是999年契,但2047年大限是否徹底左右投資決定,又未必去到咁大,揀樓始終睇地點、配套、戶型和預算相輔相成。」

有財團表示不擔心,正轉型發展商的盈信控股(00015)副主席游國輝表示,「不會太擔心,入標買幅地回來,政府應不會無端端收回,按常理地契屆滿後,頂多是大家要額外多付地租,我諗用錢可以解決到,俾貴點地租,就可以延續業權,政府不會收返整幅地咁得人驚?如果真的收晒地契,馬上影響到整個物業市場,所有樓到期就不再值錢了。」

香港測量師學會本周五(10月7日)發聲明指,地契續租的時間表及所需手續受各界重視,政府應盡快清楚闡釋,該會建議把一般續約申請時間,由到期前兩年加以提早,以增加時間彈性,另外2047年前將累積大量地契工作,政府必須解決地政總署人手和資源問題,才能應付「地契懸崖」情況。

年初樓市經歷一輪調整,隨後銀行減息戰和新盤推陳出新,刺激樓價年中起反彈,很多上車客現時紛紛考慮趁樓市進一步上升之前加大槓桿入市,據金管局統計8月新批住宅按揭貸款比率按年升6.4%至53.3%,平均供款期25.4年;假如日後到期地契物業要通過補地價方式續約,這筆費用很可能由業主部分轉嫁到買家身上,令置業負擔百上加斤,但地契風險如果遲遲未得到解決,則不利銀行按揭業務及整體樓市,相信未來一段長時間都會是市場關注焦點。

撰文︰符廣全